みんなが知らない、中古マンションの9つのメリット・デメリット。

どうもこんにちは、ザク男爵でございます。

 

「中古マンション?それって新築マンションを買えなかった人が買うものなんじゃ・・・?」

 

と、1ミリでも思ったあなた!

・・・いいえ、マダム。それが違うのですよ。

中古マンションは、新築マンションが買えなかったときの代替え案ではございません。

なぜなら中古マンションには、みんなが知らない多くのメリットがあるからです。

 

そこでこの記事では、中古マンションのメリット・デメリットについて解説させて頂きましょう。

あなたもこの記事を読めば、中古マンションにハートを盗まれていることでしょう。

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みんなが知らない、中古マンションのメリット

「中古マンション買ったんだぜぃぃ!」

 

と、本当は自慢したい。せっかくのマイホームを自慢してやりたい。

でもそれができないのは、「中古マンションのイメージが、新築マンションに負ける」との風潮があるからではないですか?

 

残念ながらサムライの国日本には「新築神話」があり、まだ誰も使っていないバージン品が「よし」とされる文化が根強くあります。

しかしながら中古マンションには、多くのメリットがございます。

もしあなたが中古マンションを選べば、次のメリットを享受できますよ。

 

新築よりも価格が安いので、住宅ローン返済が楽。

中古マンションのメリットを語る上で外せないのが、価格でございます。

中古マンションは新築マンションよりも安く販売されていることが多いので、住宅ローンの返済が楽なんですよ。

住宅ローンの返済が楽だと、

・家計へのダメージが少ないので、精神的に楽。

・固定費が少なくなるので、お金が効率的に貯まる。

・住宅ローン返済のために無理して働く必要がない。

・なんならちょっとバカンスに出かけたい。

幸せに生きていくための条件がそろっているのですよ。

 

マンションの購入は、多くの方が住宅ローンをご利用されます。つまりはみなさん、借金をしてマンションを購入されるのです。

しかしながら、借金をして買ったわりには、

ザク男爵
新築、最高!新築、万歳!

え?住宅ローンですか?いや、まぁ、大丈夫ですよ、会社辞めなきゃいいんでしょ?(鼻ほじ)

住宅ローン(借金)に対する認識が甘かったりします。(案の定、私は住宅ローンを背負ったまま退職しました。)

 

私も住宅ローンを背負った身として実感しますが、住宅ローンは身軽なことに越したことはないですよ。

中古マンションを選ぶことで住宅ローン返済が楽になるなら、それだけでも中古マンションを検討する価値は十分にございます。

 

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新築よりも立地がいい物件が多い。

中古マンションのメリットは、立地のいい物件が多くそろっていることです。

マンションは、立地のいい場所から建設されていきます。ですので、立地のいい場所にはすでにマンションが立っているのです。

つまり新築マンションは都市部の再開発でない限り、

 

「中古マンションが立っていない、余っている土地の中から建設する」

 

ということでございます。

 

国土の限られた島国日本では、立地のいい場所は限られます。資産価値が下がらない立地は、もっと限定されます。

ですので、先に立てられた中古マンションは、新築マンションよりも立地において大きなアドバンテージがあるのですね。

築20年の中古マンション。なんだかキレイじゃないし、やだな。めそめそ
ザク男爵
イエス、妻。違うのです。

20年前だから建設できた立地こそ、駅まで徒歩3分の最高の立地でございます。

立地こそ、普遍的な価値。それはまさに妻への普遍の愛と同じであります。(決まった!)

新築マンションの「新築の価値」は、購入後数年で限りなくゼロに近づきます。

しかし中古マンションの「立地の価値」は、購入後もずっと変わらずあなたを愛してくれますよ。

さて、あなたは新築マンションと中古マンション、どちらの愛(価値)を選びますか?

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新築よりも資産価値が下がりにくい。

中古マンションのことを「新築が買えなかった人の代替え案」と思っている方にぜひお伝えしたいのが、中古マンションの資産価値です。

中古マンションの資産価値は、購入後下がりにくいのです。

 

新築マンションでは購入後、急速に資産価値が下落します。

原因は「新築マジック」のベールが剥がれるからであります。

日本人は新築が大好きですので、新築マンションは高くても売れます。デペロッパーもウハウハです。

しかし逆に新築マンションを購入した人が売りに出すとき、もう「新築マジック」は使えません。

ザク男爵
マンションを買って5年ですが、売却価格が30%も下落しているのですが・・・これはいかに・・・?

新築マンションを販売するとき、デペロッパーの「経費+利益」は、物件価格の2割程度と言われております。

つまり新築マンションでは、購入して入居した時点で2割も資産価値が下がるのですね。あな恐ろしス。

 

また中古マンションの資産価値は、築15年以降は下落の幅が緩やかになります

出展:新築より築15年が得?マンション資産価値の下落率(おうち閑話)

中古マンションを選ぶことで、あなたは変わらぬ(下がりにくい)資産価値を手に入れられます。

これは買ったらすぐに価値が下落する新築マンションにはない、大きなメリットでございます。

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物件の実際に確認してから購入できる。

中古マンションのメリットは、実物を確認しながら購入できることです。

・マンションの構造の状態。

・マンションの室内の仕上がり具合。

・欠陥の有無。

・マンションに住んでいる住民の雰囲気。

・管理組合の運営状況。

実物をしっかり確認してから購入に踏み切れるので、マンション購入での失敗を避けることができます

ですがあなたは、

 

「人生で一度の大きな買い物なのに、実物を見ながら購入するって、当たり前じゃない?」

 

と心の中でつぶやきませんでしたか?イエス、鋭いご指摘ありがとうございます。

ですが、実物を見ながら購入できるのは当然かもしれませんが、新築マンションではこれができないのですよ。

ザク男爵
使いやすい間取りに、最新設備、オシャレなインテリア。

・・・完璧であります、これこそ私が憧れたマイホーム。イエス、この新築マンションに決めましょう。(ただし見学したのは、モデルルーム)

新築マンションでは、モデルルームの見学しかできません。

モデルルームですべてを決めるのは冷静に考えると、かなりリスキーに感じます。

 

しかしながら中古マンションでは、実物をしっかり確認できます。どんな住民がいらっしゃるのか、あらかじめヤベェィヤツもチェックできます。

集合住宅で気になる「騒音問題」も、中古マンションなら事前にリサーチ可能です。

築年数に応じた劣化こそありますが、実物を見ながら購入できるのは、中古マンションのもつ大きなメリットですね。

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リフォーム・リノベーションして、自分好みにできる。

中古マンションには使い古されたイメージがあります。

しかしそのマイナスのイメージは、リフォーム・リノベーションすることで解決できます。

リフォームとは?

古くなった設備を交換し、新築のような状態に戻すこと。

リノベーションとは?

マンション一室すべて解体・撤去し、間取りから作り変えること。キッチンや水回りの移動も可能。リフォームより大掛かりな工事になる。

築年数が古く、新築マンションのような輝きが残されていないのならば、リノベーションして作り変えてしまえばいいのです。

リノベーションをすることこで、自分好みの間取りにできるほか、マンションの資産価値も上げることもできます。

 

しかしリノベーションができるのも、マンションの耐用年数が47年(法的耐用年数)と長いおかげでございます。

耐用年数が長いので、資産価値の下がった築20年の中古マンションでも、リノベーションして室内を一新することで、新築のような輝きを取り戻せるのです。

上司
な・・・お前、俺の知らない間にアクセスのいい高級マンションを買ったんだ!?
ザク男爵
イエス、上司、それは私が優秀だからですよ。ふっふっふ・・・。

(しかし本当は築20年の中古マンションをリノベーションしたのですが)

耐用年数の長いマンションならば、内側(室内)を作り変えることで、新築同様、いえ、それ以上にリノベーションできるのです。

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購入する前にチェックするべき、中古マンションのデメリット

中古マンションにこれほど多くのメリットがあったことを、知らなかった人も多いのではないのでしょうか?

ですがやはり、中古マンションにもデメリットもございます。

中古マンションを選ぶときは、目をそらさずに次のデメリットと向き合う必要があります。

 

経年による劣化がある。(建物、設備、配管)

中古マンションで避けては通れないのが、経年による劣化です。

外観の汚れや、室内の細かな傷も1つですが、これらは大きな問題ではありません。

なぜなら中古マンションの経年劣化による深刻な問題は、目に見えない部分で起きるからです。

・配管の劣化による水漏れ、サビなど。

・コンクリートの劣化

・給湯器、換気扇などの設備の劣化

すでにリノベーションされた「リノベーション済み物件」では、見た目的にはキレイにうつります。

しかしその反面、目の届かない経年劣化を見落としがちです。

いくら耐用年数の長い中古マンションと言えど、長く使うにはメンテナンスと修繕が必要です。

中古マンションを購入する場合は、経年による劣化を念頭に置かねばなりません。

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管理費・修繕積立金が高い。大規模改修がある。

中古マンションのデメリットは、新築マンションよりも管理費、修繕積立金が高いことです。

分譲マンションでは、しばしば「不足したから」という理由で、管理費・修繕費が値上げされることがあります。

・管理費が不足する。(滞納者がいる、空き部屋が多い、など)

・修繕積立金が不足する。(新築時の修繕計画がずさんだった、など)

建設してから年数のたっている中古マンションでは、購入当初から管理費・修繕積立金が高い場合があります。

ザク男爵
・・・え?管理費が新築の2倍、修繕積立金が新築の3倍ですと・・・?

いや、これではせっかく安く買った意味がないのですが・・・。

ですが管理費・修繕積立金が高かければ、せっかく安く買ったメリットも帳消しになってしまいます。

 

中古マンションを購入するときは、

・住宅ローンの返済額

・管理費

・修繕積立金

トータルコストを比較することが大切です。

 

また忘れてはいけないのが、大規模改修の存在です。

大規模改修とは?

マンションの経年劣化にあわせて実施する、大規模な改修工事のこと。

外壁補修工事、屋根防水工事、給水・排水管取り換え工事など。およそ15年周期で実施される。

大規模マンションとは、分譲マンションの宿命でございます。これを避けられるマンションはございません。

 

新築マンションであれば、大規模改修はまだ15年も先の話ですが、築13年の中古マンションを買えばあと2年後に控えた現実的な未来でございます。

ザク男爵
・・・え?大規模改修をするから、あと50万円だせと?

いや、私、先月引っ越したばかりなのですが・・・。

中古マンションを購入するときは、くれぐれも大規模改修にご注意くださいませ。

購入前に修繕計画をよくよく確認させて頂きましょう。

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設備、サービス、セキュリティ対策などが古い。

中古マンションのデメリットは、築年数に応じた古さでございます。

それは設備、セキュリティ面でも言えることです。

・エントランスにオートロックがついていない。

・宅配ボックスがない。

・給水タンクが古い。

・エレベーターが疲弊している。

また最新の高級マンションでトレンドになっている、

・マンションコンシェルジュ

・フィットネスジム

・カーシェアリングサービス

マンション生活を豊かにするサービスが、利用できないケースがほとんどです。

 

とは言え、これらの設備、サービスの運営コストは、「管理費」という名目で徴収されています。

つまり「無料にみえて、有料」ということですね。

ザク男爵
え?この快適なサービスがすべて有料ですと?

いや、じゃぁ・・・いいです。

無料なら甘んじて使わせて頂きますが、お金を払ってまで使おうとはあまり思いません。

 

購入時に仲介手数料がかかる。

これは仕方ない面もありますが、中古マンションを購入するときは仲介手数料が発生します。

仲介手数料の相場は、

物件価格×3%+6万円(+消費税)

でございます。

 

例えば3,000万円の中古マンションを購入するときの仲介手数料は、

3,000万円×3%+6万円=96万円(税込み103万6,800円)

と、なります。

 

仲介手数料は単なる手数料ですので、たくさん払おうが1円も払わなくても、なにも変わりません。

ちなみにですが、不動産会社の中には購入者から仲介手数料を取らない会社もあります

同じ物件でも不動産会社によって仲介手数料異なりますのでご注意くださいませ。

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まとめ:中古マンションにはメリットが多い。

新築神話の根強い日本では、中古マンションは新築マンションの次の選択肢としてのイメージが強いです。

しかし中古マンションには多くのメリットがあるのです。

【中古マンションのメリット】

1・新築よりも価格が安く、住宅ローン返済が楽。

2・新築よりも立地のいい物件が多い。

3・新築よりも資産価値が下がりにくい。

4・物件を実際に確認しながら購入できる。

5・リノベーション・リフォームして、自分好みの部屋にすることができる。

 

しかしながら中古マンションには、次のデメリットもございます。

【中古マンションのデメリット】

1・経年による劣化がある(建物、設備、配管など)

2・管理費、修繕積立金が高く、大規模改修が控えている。

3・設備、サービス、セキュリティ対策が古い。

4・購入時に仲介手数料がかかる。

どうですか、この輝かしいメリットは。

これほどのメリットを見ても、「中古マンション?あぁ、新築買えなかったのね・・・」と言えることができますでしょうか?

大変恐縮ですが、そんな寝言はきちんと寝てから言って頂きたいものでございます。

 

マンションは一軒家に比べて耐用年数が長いので、築年数がたった中古マンションでも価値は健在です。

もしも資金に余裕があるならば、中古マンションをリノベーションすることで、自分好みのマンションに作り変えることもできます。

中古マンションは、あなたのイメージよりも魅力がございます。ぜひ前向きに検討してみてくださいね。それでは、また!

 

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