こんにちは。
マンション選びで、もっとも頭を悩ませるものは何でしょうか？
・・・あとかわいいのは絶対条件ね。
マンションは価格もキッチンも重要です。
しかしマンションでもっとも悩むのは、立地の選び方でございます。
マンションの立地と聞くと「資産価値の下がらない立地＝正義」と連想しますが、立地の重要性は資産価値だけではありません。
・資産価値への影響
・災害への強さ
・毎日の暮らしやすさ
この3つの条件を兼ね備えた立地を選ぶべきでございます。
そこでこの記事では、後悔しないマンションの立地の3つの条件について解説させて頂きます。
ぜひ住みやすい立地を選び、後悔しない住宅購入を目指しましょう。
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この記事の概要
資産価値が下がりにくい立地を選ぶべき。
マンションの立地を考えるうえで、将来の資産価値はウルトラ重要なポイントです。
なぜなら、マンションを購入してから売ることになったとき、
・資産価値の下がらないマンション：売却しても住宅ローンが残らない。買い替えできる。
・資産価値の下がるマンション：売却したときに住宅ローンが残り、買い替えできない。
この2つは大きな差になります。
マンションを購入する時点で、「売るとき」を考える人はほとんどいません。
ですから、いざ売るときになってみて「こんなはずではなかった」と後悔してしまうのですね。
では資産価値の下がらない立地を選ぶには、どんなことに注意したらいいのでしょうか？
駅までの距離。都心までのアクセス。
マンションの資産価値に大きな影響を与えるのが、駅までのアクセスです。
駅まで徒歩何分でいけるのか？
はたまたダッシュしたら何秒でいけるのか？
駅までのベストタイムによって、マンションの資産価値は大きく変わります。
なぜなら便利でアクセスのいいマンションは、それだけ多くの人が欲しがるからです。
多くの人が欲しがるマンションは、築年数が古くなっても価格が下がりにくいです。
駅までのアクセスを考えたら、築年数のデメリットはミジンコのようなものでしょう。イエス、これを買いましょう。
新築やマンションのグレードの魅力は時間とともに減っていきますが、駅までのアクセスの魅力は時間が経過しても変わりません。
ですので、アクセスのいい物件は資産価値が下がりにくくなるのです。
また最寄り駅までの距離だけでなく、都心までのアクセスも重要です。
最寄り駅は近くても、急行列車が止まらないがために、都心へのアクセスの悪い駅は、残念ながら資産価値が下がりやすい傾向があります。
将来の都市開発計画を確認する。
マンションの資産価値を考える上で外せないのが、将来の都市開発計画です。
「この先、この街がどんな開発をされるのか？」
人が多く集まる人気エリアになれば、将来の資産価値、つまり売ろうとしたときに、「欲しい！」と手を上げる人が多くなります。
大型の再開発が行われれば、資産価値は下がりにくくなります。
さらに付近に新しい駅が新設されれば、下がらないどころか資産価値が上がる不動産バブルが体験できます。
将来の都市開発の確認は、営業マンに確認することがもっとも簡単です。
しかしこれはおすすめできません。
なぜなら言った「言わない論争」、通称「泥沼の水かけ論」に発展する恐れがあるからです。
いい年したオッサンが子供みたいなケンカをしてみっともない・・・と思うかもしれませんが、これがよく見かける光景なのですよね。
ですので、都市計画の確認は、必ず書面でおこないましょう。
営業マンに依頼するほか、市役所の都市計画課に確認することもできます。
災害に強い立地であること。
マンションの立地を選ぶとき、そこが災害に強い場所でなくてはいけません。
災害に強い立地は、資産価値が下がりにくい面もあります。
ですがそれ以上に、安心して暮らせることは、人間として最低限の要求だからでございます。
災害に強い立地を確認する方法は、次の2つです。
ハザードマップを確認する。
マンションの立地を選ぶとき、必ずハザードマップを確認しましょう。
国土交通省で公開されている「重ねるハザードマップ」では、検討している立地の危険性を簡単に確認できます。
「重ねるハザードマップ」では、
・洪水
・津波
・土砂災害
を視覚的に確認できます。
・・・って街のすべてハザードエリアに包まれているのですが・・・。
お気づきの方も多いかと思いますが、残念ながら日本の都市部は川、海の近くで発展してきたので、街1つがハザードエリアになっていることもあります。
ハザードエリアを避けるべきなのは明白ですが、しかし正論ばかりでは家は買えません。
防災意識を強くもって、そこを買うのも1つの選択です。
液状化マップを確認する。
ハザードマップとあわせて確認したいのが、液状化マップです。
こちらは市町村ごとに公開されているハザードマップに併記されています。
液状化とは強い地震が起きたときに、ゆるい地盤の中にあった水分が表面に出てきてしまうことです。
液状化が起きるとマンションを支える力が弱くなり、倒壊・破損のおそれがあり危険でございます。
もしも液状化しない地域でマンションが選べるなら、迷わずそちらを選んだ方が賢明です。
毎日の生活が快適な立地であること。
マンションの立地には、資産価値の側面もあります。
しかしマンションの価値は、資産価値だけではありません。
なによりそこに住んでみて、自分自身が快適だと思えなくてはそもそもの意味がありません。
・学校が近くにあり、子供の通学が安心できる。
・人気の学区である。
・保育園、幼稚園が充実していて、子育てしやすい地域。
・スーパー、コンビニなど買い物が便利な立地。
・治安がいい。怖いヤンキーがいない。
・通勤が楽になる立地。
資産的な価値ではなく、個人的な希望を言えと言われたら、無限に希望はできてきます。
収集のつかない立地への希望条件は、優先順位をつけて立地を選ぶ必要があります。
イエス、、この物件にしましょう。
住宅ローンを抑えるためにも、片道2時間の通勤、お願いね。
通勤は住宅ローンを返済する要素の1つと、お考え頂ければ幸いです。
「住みやすい街＝資産価値が下がりにくい」でもある。
資産価値ではなく、あなたの住みたい街でマンションの立地を探すのも大切です。
なぜならあなたが感じる「住みやすさ」は、ほかの人にとっても「住みやすい立地」であるからです。
子育て世代ならば、
・保育園が充実している
・学校が近い
・人気の学区である
3種の神器がそろった立地ならば、それは結果として資産価値が下がりにくい立地でもあります。
住みやすさと資産価値は、表裏一体なのでございます。
ですがご注意頂きたいのは、市場の感覚と自分の感覚にズレがあることです。
終の住処としてなら問題ありませんが、何があるか分からない人生です。自分の感性は半分程度にしておきましょう。
資産価値の下落を防ぐなら、中古マンションが一番。
マンションの立地を探すとき、資産価値が下がらない立地を考えます。
「いかに資産価値が下がらないか・・・。」
これはとても大切なことなのですが、資産価値の下落を防ぎたいならば、もっと効率のいい方法がございます。
それはすでに資産価値の下落した中古マンションを購入することですよ。
新築マンションは資産価値が急速に下落します。
・新築プレミア価格で割高に売られている。
・新築マンションの価格は、デペロッパーの販売経費が上乗せされている。
・新築としての価値（新しさ）は、築年数と同時進行に消えていく。
新築マンションの価格の20％は、販売経費と言われています。
そのため買って入居した時点で、20％も資産価値が下がるケースもあります。
新築マンションは、立地以前の問題として、そもそも資産価値が下がりやすいのです。
ですが、その点中古マンションなら安心です。
なぜならすでに新築プレミアが剥がれ、本来あるべき価格で購入しているからです。
すでに資産価値が下がった状態で購入しているので、その後の資産価値の減少も緩やかでございます。
また中古マンションは、築20年を境に資産価値の下落にストップがかかります。
資産価値の下がらないマンションをお探しなら、立地にこだわるよりも、中古マンションを購入した方がはるかに効果的でございます。
資産価値はマンションの重要な要素です。
中古マンションもぜひ前向きに検討してみましょう。
まとめ：立地は資産価値・防災・生活で考えるべし
マンションの立地を選ぶとき、資産価値の考えは大切です。
ですが、それがすべてではありません。
むしろ、資産価値ばかりを考えていると、本来の目的を見失うかもしれません。
人口が減り、住宅があまっている日本では、資産価値が将来あがることは、かなりのレアケースでございます。
ですので、マンションの立地を選ぶときは、次の3か条が大切です。
・資産価値の下がらない立地
・災害に強い立地
・生活しやすい立地。
資産価値が下がらない条件は多々あり、どれがと予言することは不可能です。
ですが結果論として、「住みやすい街は、資産価値が下がりにくい」ということは当てはまります。
住みやすい街は、あなたが住みたい街でもあります。
資産価値の側面も、あなた自身の条件も、どちらも大切に検討してみましょう。
素敵な住宅購入を。それでは、また！
