10年後に後悔しない!資産価値の下がりにくいマンションの選び方5つのコツ。

ザク男爵
・・・え?この新築マンション、3,000万円で買えるのですか?

これは相場の半額程度!イエス、このマンションに決めましょう。

・・・え?この新築マンション、都心まで1時間もかかるよ。しかも乗り継ぎ3回。

売りに出すとき資産価値が下がりそうでヤダな・・・。

 

どうもこんにちは、年収300万円で住宅購入した、ザク男爵でございます。

マンション購入で頭を悩ますのが、資産価値の問題ではないでしょうか?

マンションは一軒家に比べて資産価値が下がりにくい傾向があるものの、すべての「マンションの資産価値が下がらない」という訳ではありません。

・購入してから、なし崩しで資産価値の下がるマンション。

・購入しても、粘り強く資産価値を維持するマンション。

 

「マンションの資産価値は下がりにくい!だからドンと新築マンションを買うぜぃ」

 

と息を巻いていると、5年後の今頃は虫の息となって静かに余生を過ごしているかもしれません。

 

では資産価値の下がらないマンションを選ぶとき、どんなことに気をつけたらいいのでしょうか?

そこでこの記事では、資産価値の下がらないマンションの選び方について解説させて頂きます。

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資産価値の下がらないマンションは、どんなマンションか?

資産価値の下がらないマンションとは?

購入後も変わらず資産価値を維持してくれる、夢のようなマンションには、ある特徴がございます。

 

「高くてもいいから、売ってくれ!」と思う人がたくさんいるマンション。

「資産価値の下がらない」ということは、「売り出したときの値段が下がらない」ということであります。

それはつまり、

 

「高くてもいいから、そのマンションを売ってくれ!」

 

と思う人が多くいることでございます。

資産価値が下がらないための条件は多々ありますが、つまるところ重要なのはこの1点に凝縮されます。

マンションの資産価値を考える上で重要なのは、あなたの価値基準ではなく、客観的な価値基準です。

・職場までのアクセスではなく、都心までのアクセスのよさ。

・個性的な間取りよりも、万人受けする間取り。

・静かな住環境よりも、多くの人が集まる場所。

どんなにメリットのある条件でも、その条件に魅力を感じる人が少なければ、マンションの資産価値を保つのは難しいでしょう。

なぜなら売り出すマンションに対して、「買いたい!」という人が多くなければ値段(資産価値)は上がらないからです。

イエス、これを難しい専門用語で「需要と供給のバランス」といいます。たしか中学校で習った気がします。

 

ですので、マンションの資産価値を考えるならば、一度ご自身のライフスタイルをそっと置いといて、客観的にマンションを見つめ直す必要がございます。

 

「多くの人が欲しがるマンションはどれか?」

 

この視点が欠かせません。

 

資産価値が下がらないマンションの条件・選び方

では資産価値が下がらないマンションの条件は、何でしょうか?

購入後もずっと変わらぬ資産価値であなたを愛してくれるマンションは、次の条件を満たす必要があります。

 

新築マンションは避ける。

永久に変わらぬ資産価値を求めるならば、新築マンションは避けるべきです。

なぜなら新築マンションは、購入してすぐに資産価値が下がるからです。

 

先ほども申し上げたとおり、マンションの価値は「高くても買いたい!」と思ってくれる人の多さで決まります。

未使用の新築が「よし」とされる日本では、新築マンションは高くても売れます。「高くても欲しい」という人が多くいるのです。

また新築マンションの販売には、

・モデルルーム費用

・広告宣伝費

・営業マンの人件費

などが含まれており、物件価格の2割がデペロッパーの「管理費・利益」であると言われています。

 

つまり新築マンションを買って入居すると、その時点で2割もの資産価値が下がる計算になります。

実際に2割も下がるケースは稀だとしても、「新築マジック」で割高で買ったのに、売り出すときは「新築マジック」は使えません。

 

もちろん、新築マンションでも、購入してから再開発などで資産価値が上がる物件もあります。

ですが購入後に資産価値が上がるケースはかなりレアですし、はっきり言わせて頂くなら、未来のことは誰にも分からないのです。

つまり新築マンションを購入することは、

・買うときは新築マジックで高く買う。

・売るときは新築マジックが使えず、その分安く売る。

・再開発で本当に資産価値が上がるのかは、未知数。

この条件がそろっている状態で買うことです。

 

マンションを資産価値という側面で見るならば、新築マンションは諸々リスクを抱えた物件でございましょう。

資産価値を下がらないマンションをお探しなら、新築マンションは選択肢から外した方がリスクは少ないです。

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中古マンションの築15年目以降は資産価値が下がりにくい。

資産価値の下がらないマンションをお探しですか?

それならば、築15年がすぎた中古マンションがおすすめですよ。

なぜなら中古マンションの資産価値は、築15年をすぎると下がりにくくなるからです。

出展:新築より築15年が得?マンション資産価値の下落率(おうち閑話)

グラフをご覧のとおり、マンションの資産価値は築15年までにかけて下がっていきます。

一方で築15年をすぎると、資産価値はほとんど下がりません

 

中古マンションの資産価値が築15年以降下がらなくなるのは、マンションの耐用年数に関係があります。

マンションの耐用年数は長く(法定耐用年数は47年)、築15年の中古マンションと言えど、まだまだ現役です。

もちろん、経年による劣化もありますが、室内をリノベーション・リフォームすることで、新築と変わらない美しさを取り戻すことができます。

 

マンションの資産価値は、新築~購入後15年で一気に下がります。

その反対に、築15年目以降の中古マンションでは、資産価値はほとんど変わりません。

売り出すことを前提にマンションを買うならば、変わらぬ資産価値を発揮してくれる中古マンション、おすすめでございますよ。

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都心までのアクセス・最寄り駅までのアクセス。

マンション購入では、アクセスのよさ(利便性)を求めて購入される方が多いです。

それはつまり、

・都心部へのアクセス

・最寄り駅までのアクセス

これらがいいマンションは、「欲しがる人はたくさんいる」ということでございます。

 

そのマンションから、最寄り駅まで歩いて何分で到着できますでしょうか?

うっかり寝坊しても玄関を飛び出してダッシュすれば、ギリギリ電車に間に合う距離でしょうか?

また都市部へのアクセスは簡単ですか?

乗り換えもなく、急行列車がとまる駅であれば、みんなの欲しがるマンションとして資産価値は高まります。

マンション購入で資産価値を重視するならば、自分の職場へのアクセスよりも、

 

「多くの人が通う場所へのアクセスはどうか?」

 

という視点で選ぶことが大切です。

 

管理体制がしっかりしている。

また資産価値の下がらないマンションを選ぶ上で大切なのは、マンションの管理体制です。

 

「マンションは、管理を買え!!」

 

との格言が残されているとおり、マンションの管理体制は資産価値に大きな影響を与えます

もしもマンションの管理にずさんな点があり、

・エントランスがボロボロで汚い。

・郵便ポストにチラシが放置されている。

・植栽が管理されておらず、薄暗い。

・廊下に落書きがある。

手入れの行き届いていない状態では、「このマンションを買おう!高くてもいいから売って!」という人はどのくらいいるでしょうか?

私のつたない頭で考えても、そのような方はもはや絶滅寸前でいらっしゃるかと思います。

 

ですので、マンションの管理は大切です。

・管理費は適切に徴収し、計画的に使われているか?

・修繕積立金は不足ないか?

・修繕計画はしっかり立てられているか?

新築、中古限らず、マンションを購入するときは、必ず管理体状況をチェックしましょう

結局いくら必要?マンション購入後の月々かかる住宅ローン以外の費用!

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都市再生計画、大規模開発計画で人がこれから集まる場所。

これはマンションの資産価値が下がらない・・・と言うよりも、「上がる可能性がある」と言った方が的確かもしれません。

ザク男爵
・・・え?資産価値が上がるですと?

イエス、決めました。大規模開発がされるこのマンションを買いましょう。

 

「資産価値が上がる=売ったときにも儲けられる=セミリタイアでお疲れ様でした。」

 

と、一瞬のうちに脳内再生されたあなた。どうやら私と仲良くなれそうですね。

しかし現実はそう優しいものではなく、

・大規模開発されても、資産価値が上がらなかった。

・大規模開発されても、思ったより人が集まらなかった。

・大規模開発されてすぐ近くにタワーマンションが建設され、景観が悪くなってしまった。

マイナスの未来だって、起きる可能性があります。

 

そして気をつけて頂きたいのが、「資産価値が今後上がるだろう」ということを加味されて、高い値段で最初から売られていることでしょう。

ザク男爵
相場より3割高い値段で買いましたが、なに東京オリンピックで今に資産価値が爆発的に増えるはずですから。

・・・と、営業マンが言ってました。

儲かる話には、ハゲタカのように人が集まります。

集まった人の中には限りなく黒に近いグレーな人もいらっしゃいますので、儲け話にはくれぐれもご注意くださいませ。

 

まとめ:「高い値段でも売って欲しい!」と多くの人が思える物件か?

資産価値の下がらないマンションを選ぶには、次のポイントを押さえることが大切です。

・新築マンションは避ける。

・築15年目以降の中古マンションは、資産価値が下がりにくい。

・都心までのアクセス、最寄り駅までのアクセス。

・マンションの管理体制がしっかりしている。

・都市再生計画、大規模開発で、人がこれから集まる場所。

マンション購入で頭を悩ませる資産価値の問題は、これらを押さえることで解決できます。

ポイントは、その物件が

 

「高い値段でも売って欲しい!」と多くの人が思えるか?

 

でございます。

 

高い値段(高級なマンション)なだけでも意味がありません。たくさんの人が「高くてもいいから売ってくれ!」と思えることが大切です。

マンションを使うのはあなたですが、資産価値を考えるならば、考える軸を少しずらしてみるといいかもしれませんね。

ぜひ素敵な住宅購入を。それでは、また!

 

▽とは言え、マンションは資産価値がすべてではありません。

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▽資産価値、という観点ではマンションの1期は避けた方がいいかもしれません。

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