こんにちは。
「はじめてのマイホーム購入での土地探しで、どこをチェックしたらいいのか分からない！」
と思っている方、多いのではないでしょうか？
イエス、そのお気持ち、よく分かります。
注文住宅の土地選びで大切なのは、大きくわけて次の3つです。
1・地盤。
2・土地の形状、広さ
3・周辺環境。
もし子育て世代の方でしたら、「4・子育てしやすい環境」も大切ですね。
そこでこの記事では、はじめての土地探しても安心できる、土地選びのチェックポイントをまとめました。
どうぞ家作りにお役立てくださいませ。
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この記事の概要
注文住宅の土地選び、地盤のここをチェック！
注文住宅の土地選びにおいて、地盤はとても大切です。
地盤のチェックは地盤調査が必要で、別途費用（5～8万円程度）かかる場合があります。
ですがお金を払ってでも、その土地の地盤の強さを調査することをおすすめします。
軟弱地盤は避けた方が無難。
まず結論から申し上げます。
注文住宅の土地を選ぶとき、軟弱地盤は避けた方が無難です。
地盤が弱いことによる影響は、次のようなものがあります。
・地盤が弱いと、地震による揺れが増幅される。
・液状化のおそれ。
・家が倒壊しなくても、傾く・沈むおそれ。
家を建てて長く安心して住むには、適していないのですよね。根本的に。
ですので、土地選びの基本方針として、「軟弱地盤は避けた方が無難」と申し上げているのです。
これは不動産会社の担当者が、
「地盤、ちょっと弱いけど、改良すれば大丈夫です」
とアドバイスしている場合も同じです。基本方針として、軟弱地盤はおすすめできません。
軟弱地盤とされる土地は、
・地盤調査の結果、地盤が弱いと診断された土地。
・以前、田んぼとして使われていた土地。
・昔は川や沼だった土地。
・盛り土で成形した土地。
などが該当します。
立地・アクセス・価格などの条件がよくても、地盤が弱ければ慎重な判断が必要です。
軟弱地盤で地盤改良工事をした場合、いくら費用がかかるか？
「軟弱地盤は避けるべし」とは言っても、実は日本の国土の多くが軟弱地盤だったりします。
とくに大都市圏・都市部などは古くから、川・海を埋め立てて発展してきましたので、そもそも論として日本にはあまり強い地盤がないのです。（アクセス度外視で山間部も含めれば別ですが。）
そこで登場するのが、地盤改良工事です。
軟弱地盤を文明の力をもってして、強固な地盤に変える工事をするのです。
それなら地盤が多少弱くても安心ですな。ほ・・・
しかしご注意くださいませ。
地盤改良工事は地盤の弱さによって、3つのランクの工事が必要となり、場合によっては高額な工事費がかかるのです。
1・表層改良：地表から2m程度、セメント系材料で補強する。
2・柱状改良：6m程度のセメント系材料の柱の杭を打つ。
3・鋼管杭うち：20m程度の鋼管の杭を打つ。
3になるほど地盤が弱く、補強する工事も大掛かりになります。ちなみに鋼管杭うちでは、80～150万円程度かかります。
「軟弱地盤なら、地盤改良すればいい」との認識は正しいですが、そこから一歩踏み込んで、
・どんな工事を？
・いくらぐらいで？
を確認しておくことが大切です。
以前、その土地がなにに使われていたか？田んぼ？畑？
注文住宅の土地の地盤をチェックするとき、以前はその土地がなにに使われていたのか、チェックしましょう。
ありがちな土地の使われ方のパターンとして、
・家が建っていたのを取り壊して、更地にした。（比較的安心できる）
・しばらく前から空き地（荒れ地）だった。（まぁ安心できる）
・以前は畑だった。（まぁ安心できる）
・以前は田んぼだった。（ちょっと不安）
この4つが多いかと思います。
そのうち「以前は田んぼだった・・・は、ヤバイ」というのは、土地に詳しい方でなくても直感的に感じるところではないでしょうか？
ご想像のとおり、「以前は田んぼだった・・・」という土地には、軟弱地盤が多いです。
開発された住宅地でも、「以前は田んぼだった・・・」というパターンは多いので、一度は確認しておきましょう。
必要以上に心配することはありません。
契約前に、地盤調査をするべき。
「以前、田んぼだった」という場合であっても、必要以上に心配する必要はありません。
・・・と言っても、それは無理な話でしょう。
ですので心配を安心に変えるために、土地の契約前に地盤調査を行いましょう。
地盤調査を行うことで、憶測の不安は裏付けのとれたデータに変わります。
地盤調査は5～8万円かかります。場合によってはハウスメーカーが負担してくれるときもあります。
土地の契約前の地盤調査については、
「地盤調査をされて軟弱地盤が判明してしまったら、土地が売れなくなる！契約してからにしろ！」
との売主の必死の抵抗にあるケースがあるようです。
売主の主張も分からないでもないですが、こちらも人生のリスクを背負っての買い物ですから。
契約前の地盤調査を打診、交渉すべきでございます。
▽地盤調査は、家作りの流れを押さえながら実施していきましょう。
土地選びの基本は、土地の形状、広さ。
注文住宅の土地選びで基本となるのが、土地の形状と広さです。
土地の形状と広さは、「どんなマイホームが建てられるのか？」に直結します。
そのため選んだ土地によっては建てられない間取りもあり、慎重な検討が必要です。
「土地は四角」が正義。デコボコの多い不正形地は使いづらい。
注文住宅の土地選びにおては、「土地は四角」が正義です。
四角い土地はさまざまな間取りを実現しやすく、家の配置も自由がききます。
しかしデコボコの多い土地・斜めの土地（三角形、五角形など）では、どうしてもデッドスペースができてしまいます。
無理すれば家も三角形に建てることはできます。ですが三角形の間取りは使いづらいですよ。
たいてい四角形の家を建て、三角形の土地は余ってしまうのです。
隣接している道路の幅にも注意！
また注文住宅の土地選びでは、隣接している道路の幅にもご注意くださいませ。
家を建てる土地には「接道の義務」があり、幅2m以上の長さで道路と接してなくてはいけません。
もし道路と接している長さが幅2m未満では、家を建てることができないですよ。
さらに道路の幅は4m、必要です。
もし道路の幅が4m未満では、家をうしろに建てて、道路の幅を4mにする必要があります。
いずれも建築基準法で定められております。
道路については奥が深いので、まずは
・道路と2m以上の長さで接している土地。
・道路の幅が4mである土地。
であれば、問題ありません。
▽注文住宅の土地選びで注意すべき道路については、こちらで解説しています。
周辺環境は大切！注文住宅の土地選びのチェックポイント！
「いい家とは、いい場所にある家のことである。」
この言葉は住宅メディアを運営している私の格言です。どうも恐縮です。
ですがこの言葉はとても的を得ており、「いかに住みやすい環境か？」が大切かと表しています。
注文住宅の土地を選ぶとき、次の周辺環境をチェックすべきです。
道路の交通量。：車がほとんど通らない、静かな道路がベスト。
注文住宅の土地選びでは、土地もさることながら、道路にも注意すべきです。
とくに周囲の道路が車のほとんど通らない、静かな道路がベストでございます。
車の通行は、
・うるさい。
・あぶない。
・汚い。
の3重苦ですから。通る人にメリットこそあれど、そこに住む人にはメリットはありません。
長年住む家ですから、静かな環境であるべきで、そのためには車通りの少ない道路が不可欠です。
▽その意味では、袋小路の立地は最強のポジションかと思います。
日当たり・風通しのよさ。
注文住宅の土地選びでチェックすべきは、日当たり・風通しです。
方角・ご近所さんのお宅の配置を照らし合わせ、日当たり・風通しをチェックしましょう。
・日中、日差しが届く時間が長い。
・ご近所さんのお宅と距離があり、風が通る。
・周辺に高い建物、大きな建物がない。
日当たり・風通しは季節によって変わります。
夏は太陽が高くなるので日差しは届きやすくなりますが、冬は太陽の角度が低いので日差しが届きません。
南・東方面に建物が近くにあると日当たりは悪くなってしまいます。
近所にどんな人が住んでいるか？ヤバい人は住んでいないか？
周辺環境のチェックで外せないのが、「近所にどんな人が住んでいるか？」でございます。
ストレートな言葉で申し上げると、
いや、いるじゃないですか、ヤバイ人。
・ゴミをため込む人。
・ちょっといじわるな人。
・庭を手入れしなくて、雑草で庭が腐海となってる人。
・道路でキャッチボールさせちゃう人。
・道路でバーベキューしちゃう人。
・注意したら逆恨みしちゃう人。
数え上げたらキリがありません。
どんなに素敵なマイホームを建てても、一緒に暮らすご近所さんにちょっとヤバイ人がいると悲劇です。
「ちょっと注意したら逆恨みにあい、執拗に嫌がらせをうけて、やむなく引越しした・・・」というのも珍しいニュースではないですよね。
ですので、ご近所さんがどんな人なのか、チェックしてください。
その土地の近くにヤバそうな人はおりますか？それ次第でマイホームライフが変わってしまいますよ。
将来的な都市開発の予定。
また将来の都市開発も可能な限り情報を探るべきでしょう。
今は環境がよくても、それが5年、10年と続く保証はありません。
・近くに大きなマンションが立つ予定はないか？
・近くに大きな道路が通る予定はないか？
・近くに人が集まる施設ができる予定はないか？
市役所の情報や、不動産会社の担当者にも聞いて情報を引き出しましょう。
子育て世代必見！子育てのしやすい土地を選ぶポイント。
土地選びのチェックポイント。
あまりにも多すぎてちょっとお疲れ気味ではないですか？あと一息でございますよ。
子供が小さなうちにマイホームを購入する場合、次のチェックも大切です。
小学校・中学校までの距離、通学のしやすさ。
小学校・中学校までの距離のチェックはもちろんのこと、通学する道路もチェックが必要です。
・登下校の班はどこから出発か？
・車通りが多い道を通るのか？
・歩道がある道か？
・大型トラックは通るか？
とくに小学校へのアクセスは、家からの最短ルートになるとは限りません。
学校への通学は、登校班ごとの通学となり、集合場所・通学ルートが決まってしまうからです。
そのため学校が近くても、場所によっては迂回して通学するケースもあります。
登校班の集合場所は、見落としがちなポイントです。ご注意くださいませ。
病院までの距離、アクセスのしやすさ。
子育て世代の方は、病院までの距離が近く、アクセスしやすい土地がおすすめです。
・小児科
・耳鼻科
・整形外科
・眼科
よくお世話になるのは、このあたりでしょうか。
病院が密集している地域ですと、急な病気・ケガでも安心ですよ。
子供の多い地域か？少ない地域か？
その土地の周辺に子供が多いか、少ないか？
これによってマイホームの暮らしは変わります。
子供が多い地域では、子供の友達ができやすく、子供同士で遊べるメリットがあります。
しかしその反面、人間関係が複雑になるので、わずらわしさもあります。
子供が少ない地域では、貴重な子供として可愛がってもらえることがあります。
とくに子供が小さいうちにマイホームを購入する場合、近所のマダムたちにかわいがってもらえますよ。
どちらが正解！ということはありません。ご自身のお好みで選ぶのがいいでしょう。
ちなみに私（と）は、子供の少ない場所に家を買ったので、子供たちは近所のマダムたちにかわいがってもらいましたよ。
公園は近いか？公園までの道のりは安全か？
公園までの距離、道のりもチェックしたいところです。
・公園までの距離は近いですか？
・最寄りの公園は魅力ある公園ですか？
・公園までの道は危険は少ないですか？
公園が近くにあっても、その公園に魅力がなく、通る道も危なければ、結局は行かない公園になってしまいます。
なので、結局車で遠くの公園に行くのがオチでございます。
「公園に近いところの土地を・・・」と思っても、その公園が魅力のない公園だったら意味がありません。
ネットに公開されない、人気の土地を探すなら！
「ネットで土地を探しているけど、なかなか希望の土地が見つからない・・・」
「希望の土地がない！」と嘆くのも無理もありません。なぜなら土地の売買の多くは未公開物件としてネットに掲載されることなく、取引されているからです。
ネットに掲載されない土地を探すには、60秒の入力で全国300社の不動産会社に問合せができる、「タウンライフ不動産」をおすすめします。
不動産会社から紹介してもらうスタイルだから、未公開物件もこっそり紹介してもらえる。
タウンライフ不動産は不動産サイトとは違い、提携している不動産会社から物件を紹介してもらうスタイル（メール・FAX・郵送）です。
そのためネットに公開していない未公開物件も、こっそりと紹介してもらうことができるのです。
なんと・・・こいつは不動産サイトにはなかった人気物件ではありませんか・・・！！
ネットを使って登録しますが、物件がネットに公開されている訳ではありません。
希望条件にマッチした物件を不動産会社から紹介してもらうスタイルなので、未公開物件を多く紹介してもらえるのです。
一度に複数の不動産会社に依頼できるから、いち早く未公開物件の情報をゲットできる。
未公開物件は不動産会社によって、保有している物件が異なります。
例えばAという物件は○○不動産、Bという物件は△△不動産、というように、不動産会社ごとで未公開物件が違うのですよ。
ですが未公開物件が知りたいとは言え、不動産会社1件1件に問い合わせるのはめんどくさいじゃないですか。
しかも人気物件ほど、あっという間に売れてしまいます。
人気物件を見つけたときは、すでに「完売御礼」となっているのですよ。
その点、タウンライフ不動産はすごいですよ。
なにせ1回の入力で複数の不動産会社に依頼ができるので、スピード感が違います。地域の未公開物件を、根こそぎ知ることができます。
タッチの差で明暗が分かれる人気物件では、情報のスピードが命ですから。これで人気物件は逃しませんよ。
定期的に未公開物件を教えてくれるから、購入のタイミングを逃さない。
土地の購入はタイミングが大切です。
・土地が欲しいと思っても、希望の物件がない。
・希望の物件があっても、収入・家族構成・ライフプランが定まらない。
どちらが欠けても、土地は買えません。
「土地が買える状態で、欲しい土地が目の前にあること」
これがが条件なんですよね。
その点、タウンライフ不動産は便利ですよ。
登録をしておけば、定期的に物件情報をメールにて紹介してもらえます。
・欲しい物件さえあれば、すぐに土地を買いたい。
・具体的な時期は決まってないけど、まずは広く情報を集めたい。
・他にもっといい物件がないか、探したい。
多くの未公開物件をいち早く紹介してくれるので、土地購入のベストタイミングを逃さないのです。
タウンライフ不動産で未公開物件を紹介してもらうには？（無料・スマホからOK）
未公開物件を紹介してもらう方法は、とても簡単ですよ。
まずは「希望物件情報」のところで、あなたのお住まいの県名を選んで、「希望物件情報 一括取り寄せスタート」をクリックでございます。
次に、土地を探している市町村にチェックを入れましょう。
そして最後に、
土地の広さ・価格帯・希望エリアを入力（選ぶ）だけで完了でございます。
わずか60秒の入力だけで、ネットに公開されていない人気物件の情報が複数ゲットできます。
どれどれ、どんな未公開物件が届くのか楽しみであります。
希望の土地を見つけるには、ネットに公開されていない人気物件を探すことが重要です。
タウンライフ不動産では、不動産サイトにはなかった未公開物件を紹介してもらえます。
諦めかけていた理想の土地がきっと見つかりますよ。
もちろん、未公開物件の紹介は無料でございますよ。
「成功するマイホーム購入・住み替え計画スペシャルガイド」プレゼント！
またタウンライフ不動産では、今なら特典として「成功するマイホーム購入・住み替え計画スペシャルガイド」の無料プレゼントをしています。
・一軒家にするか、マンションにするか。
・注文住宅にするか、建売住宅にするか。
・予算はどうするか。
・住宅ローンはいくら借りたらいいの？
初めての住宅購入は分からないことばかりです。
「成功するマイホーム購入・住み替え計画スペシャルガイド」は、住宅購入をはじめたばかりという方でも分かりやすく、失敗しない住宅購入のポイントがまとめられています。
※毎月先着99名様限定なので、お早めに応募してみてください。
まとめ：「いい家とは、いい場所にある家である」
いつものごとく長文になってしまったこと、どうぞお許しください。
ですがそれほど大切なのですよ、注文住宅の土地探しは。
注文住宅の土地を選ぶときは、次のポイントをチェックして選んでみてくださいませ。
【地盤のチェックポイント】
・軟弱地盤は避けた方が無難。
・軟弱地盤で地盤改良工事をした場合、いくら費用がかかるか？
・以前、その土地はなにに使われていたか？
・契約前に、地盤調査すべき。
【土地の形状・広さのチェックポイント】
・「土地は四角」が正義。デコボコ・斜めの土地は使いにくい。
・隣接している道路の幅（4m以上）に注意。
【周辺環境のチェックポイント】
・道路の交通量：車の通らない、静かな環境がベスト。
・日当たり、風通しのよさ。
・近所にどんな人が住んでいるか？
・将来の都市開発計画。
【子育て世代のチェックポイント】
・小学校、中学校までの距離、通学しやすさ。
・病院までの距離、アクセスのしやすさ。
・子供の多い地域か？少ない地域か？
・公園は近いか？公園までの道のりは安全か？
注文住宅の土地選びでのチェックポイントをざっと挙げましたが、これを完璧に遂行するのは難しいかと思います。
ですので、詳しい方（不動産会社・ハウスメーカー）の担当者と同行しながら、時間をかけて検討することをおすすめします。
▽土地選びのタイミングは、こちらの記事で解説してます。
土地選びは時間がかかって当然でございます。
あせらずじっくり検討し、あなたにとっての最高の土地を見つけましょう！
素敵な家作りを。それでは、また！
▽ネットに公開されない未公開物件は、こちらより探すことができます。
▽土地探しは、注文住宅の家作りの全体の流れをみて動きましょう。
▽家作りは契約までが大切です。
▽「いい家とはなにか？」住宅購入して5年がすぎた私が全力でお答えしました。
▽妥協しない土地選びのコツについては、こちらでも解説しています。
なぜなら地盤が弱いと、それだけでさまざまな影響を受けるからですよ。