狭い道路に気をつけろ!注文住宅の土地探しで注意すべき、敷地に面する道路とは?

アクセスよし、地盤よし、価格よし!

私、この土地に決めた♪素敵なおうち作るぞぉ~♪

ザク男爵
・・・い、イエス、妻・・・

し、しかしこの土地は道路の幅が4m未満でして・・・ごにょごにょ・・・

 

こんにちは、ザク男爵でございます。

 

せっかく見つけた土地に接している道路の幅が4m未満だった。それは泣ける話でございます。

なぜなら土地に接している道路の幅が4m未満ですと、マイホームを建設できる面積が削られてしまうからです。

また土地と道路が接している幅(接道長さ)が2m未満では、マイホームが建てられません

ですので、マイホームの土地を選ぶときは、

1・立地、アクセス

2・地盤

3・価格

4・道路←NEW!!

必ず「どんな道路に接しているか?」を確認しなければいけません。

そこでこの記事では、注文住宅の土地探しで気をつけたい、敷地に面する道路の注意点について解説させて頂きます。

土地の価値は、道路で決まります。まばたきしないで、最後までお読みくださいませ。

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注文住宅の土地探しで注意すべき、接道の3つのルール。

注文住宅の土地探して注意すべき、接道のルールは3つあります。

1・土地は、幅4m以上の道路に接すること。

2・道路幅が4m未満のとき、家をうしろに建てて、道路幅を4mにすること。(セットバック)

3・土地は、道路と2m以上の長さで接すること。

※幅4m以上の道路に2m以上の長さで接することを、接道の義務といいます。

 

「え?そんなルールあるの?知らなかった!てへ」

 

・・・では、お役所は許してくれません。

勢いあまって土地を契約する前に、しっかり土地と道路の関係を学びましょう。

 

▽注文住宅の家作りで契約までの流れは、こちらをご参照くださいませ。

絶対に知るべき注文住宅の契約までの流れ。安易な捺印と支払いは後悔のもと!

2019.02.16

 

1・土地は、幅4m以上の道路に接すること。

注文住宅を建てる土地は、幅4m以上の道路に接しなくてはいけません

これは建築基準法で定められており、道路の幅4m未満の道路に接している土地では、建築物の敷地だと認められないからです。

ですので、注文住宅の土地探しでは、幅4m以上の道路に接していることが必要です。

ザク男爵
道路の幅にルールがあったとは・・・。まったく知りませんでしたぞ・・・。

道路のルールなんて、日常生活で知るはずがありません。

だからこそ、注文住宅の土地探しでは注意して頂きたいのです。

 

2・接している道路幅が4m未満の場合、家をうしろに建てて、道路幅を4mにすること。(セットバック)

しかしそうは言っても、日本のいたるところで幅4m未満の狭い道路があり、住宅が密集している地域もありますよね?

幅4m未満の狭い道路は、接道の義務が施行される以前(昭和25年)に作られた街に多くみられます。

このような狭い道路は、「2項道路(みなし道路)」と呼び、すでに建っている家については、「まぁとりあえず認めてやらぁ」と、お役所さまの許可が下りているのです。

 

・・・しかしでございます。

新しく家を建てる(建て替え)ときになると、お役所さまは手のひらを返すのです。

 

「今よりも家をうしろに建てなされ。そうすれば、幅4mの道路ができるじゃろ?ふぉっふぉっふぉ・・・」

 

2項道路(みなし道路)では、新しく家を建てるときに、家をうしろに建てなくてはいけません。(家を建てる敷地から除外される)

実質的に土地を道路に差し出すことで、幅4mの道路を作るって魂胆ですね。(実にいやらしい。)

これをセットバックといいます。

 

セットバックのパターンは2つあります。

1・道路の中心から、両側にセットバックする。

セットバックの基本スタイルは、道路の中心から両側にセットバックして、幅4mの道路を作ることです。

自分1人でセットバックするのは大変ですが、両側で痛み分けすれば、なんとかできる・・・かもしれません。

もし道路幅が3mでセットバックが必要な場合、両側で幅を広げるので、50cm後退して家を建てることになります。

ザク男爵
ご、50cmですか・・・。それぐらいなら、まぁ許してあげなくてもないですが。

 

2・道路の片方だけに、セットバックする。

しかし道路の片側が川・崖・線路などでセットバックできない場合、片側だけセットバックして、道路の幅を4mにします

幅3mの道路を片側だけでセットバックするとき、1mも家をうしろに建てなくてはいけません。

ザク男爵
ぐ・・・50cmと1mの差はでかいでありますな・・・!

 

セットバックは強引すぎる法律で、トラブルの多いことでも有名です。

幅4m未満の道路の土地は、くれぐれもご注意くださいませ。

 

3・土地は、道路と2m以上の長さと接すること。(接道長さの義務)

土地は、道路と2m以上の長さで接することが必要です。(接道長さの義務)

道路と接している長さが2m未満では、家を建てることも、建て替えることもできません。

ですので、「中古住宅を購入して、将来的に建て替えを・・・」と思っているなら、道路と接している長さが2m以上必要ですよ。

ザク男爵
・・・え?道路の幅が2m未満だから、建て替えできないですと?

これは「築30年物件に、一生住み続けろフラグ」が立ちましたぞ・・・。

奥まった場所にある土地では、道路につながる細長い通路のような土地があります。

この土地が道路に2m以上接していなければ、残念ながら家が建てられません。

セットバックのしようもないので、これはまさに地雷でございます。踏んだらタダではすみませんよ。

 

セットバックの土地でありがちなトラブルとは?

「土地は最高なんだけど、道路がなぁ・・・」

 

せっかく見つけた希望の土地の道路がいまいちだったら、購入すべきか迷ってしまいます。

とくにセットバックすれば解決する幅4m未満の道路は、「ほんの数十センチ、敷地を後退させるだけなら・・・」と考えると、道路のデメリットを押し切って契約しそうじゃないですか?

 

・・・ですがご注意くださいませ。

セットバックの土地はトラブルが多く、「ちょっと家をうしろに建てればいいんだろ?」と軽く考えていると、痛い思いをしてしまいますよ。

 

セットバックしない家があって、揉める。

セットバックが必要な土地は、1つだけではなく、狭い道路に接する土地(家)すべてが対象です。

ですので建て替えを含めて将来的には、すべての土地(家)がセットバックして、幅4m以上の道路を作る運命なのです。

しかし残念ながら、「セットバック?そんなの関係ねぇ!」と、かたくなに拒む方もいらっしゃいます。

ザク男爵
Aさんの建て替え工事。セットバックすると思いきや、再び道路ギリギリに塀を立てているのですが・・・。

誰かがセットバックしなければ、救急車・消防車が入ってこれない狭い道路のままです。

とは言え、現行の法律ではセットバックに違反した建築物を強制撤去する強制力もなく、泥沼のトラブルに発展するケースが多いのです。

 

セットバックした土地の所有権をめぐって、揉める。

セットバックした道路は、所有権をめぐって揉めることがあります。

・セットバックした家の土地(道路)を車で通ったら、怒られた。

・セットバックした土地に私物(プランター・チェーンロープなど)を置いて、さりげに私物化。

・セットバックした土地に、屋根がはみ出している。

太古の昔から人類は土地をめぐって争ってきましたからね。こればかりは止めようがありません。

 

建築基準法ではセットバックした土地は、道路になるので、私物は置けません。

ですが建築基準法で所有権は定めてないので、各自治体の判断になるケースが多いのです。だから、揉めるのです。

ザク男爵
なんでしょうか、この曖昧さ・・・。それは・・・揉めますわな・・・。

土地の問題は、想像以上にデリケートなのでございます。

 

ネットに公開されない、人気の土地を探すなら!

「ネットで土地を探しているけど、なかなか希望の土地が見つからない・・・」

 

・・・イエス、マダム。お困りですか?

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不動産会社から紹介してもらうスタイルだから、未公開物件もこっそり紹介してもらえる。

タウンライフ不動産は不動産サイトとは違い、提携している不動産会社から物件を紹介してもらうスタイル(メール・FAX・郵送)です。

そのためネットに公開していない未公開物件も、こっそりと紹介してもらうことができるのです。

ザク男爵
登録ぽちっとな・・・。

なんと・・・こいつは不動産サイトにはなかった人気物件ではありませんか・・・!!

ネットを使って登録しますが、物件がネットに公開されている訳ではありません。

希望条件にマッチした物件を不動産会社から紹介してもらうスタイルなので、未公開物件を多く紹介してもらえるのです。

 

 

一度に複数の不動産会社に依頼できるから、いち早く未公開物件の情報をゲットできる。

未公開物件は不動産会社によって、保有している物件が異なります。

例えばAという物件は○○不動産、Bという物件は△△不動産、というように、不動産会社ごとで未公開物件が違うのですよ。

 

ですが未公開物件が知りたいとは言え、不動産会社1件1件に問い合わせるのはめんどくさいじゃないですか。

しかも人気物件ほど、あっという間に売れてしまいます。

私の希望の土地、見つけた!ねえ、この物件を扱っている不動産会社はどこ?
ザク男爵
い、イエス、妻・・・しかしすでに完売のご様子でして・・・。

人気物件を見つけたときは、すでに「完売御礼」となっているのですよ。

 

その点、タウンライフ不動産はすごいですよ。

なにせ1回の入力で複数の不動産会社に依頼ができるので、スピード感が違います。地域の未公開物件を、根こそぎ知ることができます。

タッチの差で明暗が分かれる人気物件では、情報のスピードが命ですから。これで人気物件は逃しませんよ。

 

 

定期的に未公開物件を教えてくれるから、購入のタイミングを逃さない。

土地の購入はタイミングが大切です。

・土地が欲しいと思っても、希望の物件がない。

・希望の物件があっても、収入・家族構成・ライフプランが定まらない。

どちらが欠けても、土地は買えません。

 

「土地が買える状態で、欲しい土地が目の前にあること」

 

これがが条件なんですよね。

 

その点、タウンライフ不動産は便利ですよ。

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まずは「希望物件情報」のところで、あなたのお住まいの県名を選んで、「希望物件情報 一括取り寄せスタート」をクリックでございます。

次に、土地を探している市町村にチェックを入れましょう。

そして最後に、

土地の広さ・価格帯・希望エリアを入力(選ぶ)だけで完了でございます。

わずか60秒の入力だけで、ネットに公開されていない人気物件の情報が複数ゲットできます。

ザク男爵
なるほど、この仕組みなら未公開物件をこっそり紹介してもらえる訳でありますな。

どれどれ、どんな未公開物件が届くのか楽しみであります。

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まとめ:土地を探すなら、道路に気をつけよう!

「土地は道路で決まる。」

 

これはたった今、思いついた格言です。どうも恐縮です。

しかし接続道路の重要性を考えると、あながち軽視できない観点でしょう。

注文住宅の土地を探すときは、次の道路のルールにご注意くださいませ。

1・土地は、幅4m以上の道路に接すること。

2・道路幅が4m未満のとき、家をうしろに建てて、道路幅を4mにすること。(セットバック)

3・土地は、道路と2m以上の長さで接すること。

注文住宅の土地を探すときは、必ず「どんな道路に接しているか?」を確認しましょう。

土地選びで大切なのは、「立地よし・地盤よし・価格よし」、そして「道路よし!!」、なのでございます。

 

またネットで土地を探しているけど、希望の土地が見つからない方には、未公開物件を含めて探すことをおすすめします。

ネットに掲載されない未公開物件を探すには、「タウンライフ不動産」が便利ですよ。

ぜひご活用して、希望の土地を見つけてくださいね。それでは、また!

 

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ABOUTこの記事をかいた人

マイホーム購入をきっかけに、マイホームで幸せになる人が増えてくれればと思い、「読めば元気が出る!」住宅ブログを運営してます。

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【略歴】8年間零細企業に勤めた後、営業代行の会社を設立。営業代行/ブロガー/ライター/二児の父。ブログを書いて会社を設立。ブログは月間21万PV。