注文住宅の土地探しで軟弱地盤は買っても大丈夫?地盤調査・改良工事は確実に!

こんにちは、ザク男爵でございます。

 

「立地も最高。通勤も子供の登校も完璧!!この土地が欲しい!!!」

 

・・・と思っていた土地が軟弱地盤だったら、あなたはどうしますか?

A:軟弱地盤と知りながら買ってしまう。

B:軟弱地盤の土地はぜったいに買わない!

「A」も「B」も、どちらも正解・不正解はありません。

ただ、「軟弱地盤はぜったいに買わない!!」と頑固になるのはもったいないな、と思います。

ザク男爵
イエス、マダム。

なぜなら日本の土地のほとんどは軟弱地盤だからでございます。

地盤の強い土地は、めったいにないのが現実なのです。

「軟弱地盤はさけるべし」

 

とは、だれしも納得する言葉です。

しかし実際の問題として、日本の土地の多くは軟弱地盤であり、都市部の立地のいい土地ほど軟弱地盤である傾向が強いからです。

ですので「軟弱地盤だから絶対に買わない!」とかたくなに拒んでいると、逆にそれが家作りの後悔のもとになってしまいます。

 

では希望していた土地が軟弱地盤だったとき、どうしたらいいのか?

その方法をお伝えしたいと思います。

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なぜ日本の土地の多くが軟弱地盤なのか?

「軟弱地盤はさけるべし!」

「買うなら絶対、強い地盤!」

 

イエス、完全におっしゃる通りでございます。120%正解で、ぐうの音も出ません。

ですが、これはあくまでも理想論であり、現実問題としては強い地盤を探すのは大変です。

なぜなら日本の多くの土地が軟弱地盤で、「軟弱地盤の上に3800万人もが住んでいる」、というデータもあるからです。(防災科学技術研究所)

 

海・湖・川。埋め立てを繰り返して発展してきた街の歴史。

日本の多くの土地が軟弱地盤であるのは、埋め立てを繰り返して発展してきた街の歴史があるからです。

とくに大都市(東京・大阪・名古屋・福岡など)ほど、集まる人口に対して不足する土地を補うため、古くから埋め立てを繰り返して発展してきました。

東京では江戸時代より埋め立てが行われ、当時江戸城のすぐ近くまでが海だった、というのは有名な話。

 

こちらは今昔マップで比較した、1896年と現在の東京の地図です。

 

江戸川区・浦安市の海沿いで埋め立てが行われ、住宅地になっている。

江東区に限っては、1896年には存在すらない・・・。

 

本来であれば、「固い山の地盤の上に家を建て、街を作るべきだ」というものでしょう。

しかし実際問題として、山のような斜面は暮らしにくく、街は大きく発展しません。

ザク男爵
登って降りて、あぁ、膝が爆発しそうであります・・・。

のどかな田舎は山の斜面に形成されます。

しかし大きな街は海・湖・川を埋め立てて、平坦な場所に土地を作ならないとできません。

埋め立てた土地は、平たんでアクセスもいい便利な土地です。しかし地盤は強くありません。

 

日本の街は、そもそも埋め立て地であることが多いです。

埋め立てを繰り返してきた街では、強い地盤を探すのが難しいのです。

 

地盤サポートマップで確認できる!

黒:強い地盤、緑:やや強い地盤、青:普通の地盤、ピンク:弱い地盤

街全体が弱い地盤になっていることも。(さいたま市周辺)

 

「では自分の住んでる街の地盤はどうなんだろう・・・?」

 

と、気になった方におすすめのサイトが「地盤サポートマップ」です。地盤サポートマップは、地図上に地盤の強さを示すドットが表示されます。

地盤サポートマップで地盤を調べてみると、

・街全体が「弱い地盤」と表示されている。

・強い地盤と弱い地盤が混在している。

・強い地盤と弱い地盤が明確に分かれている。

などの特徴が分かります。

ザク男爵
私の住んでいる街全体が・・・弱い地盤だったとは・・・。

強い地盤を求めるなら、遠くに引っ越すしかありませぬな・・・。

希望する土地が弱い地盤でも、そもそも街全体が弱い地盤かもしれません。

注文住宅の土地を選ぶときは地盤も大切ですが、生活を便利にするアクセスも重要な項目です。

 

軟弱地盤は買っても大丈夫なの?どんな影響があるの?

日本のいたるところにある軟弱地盤。

では軟弱地盤を買った場合、どんな影響があるのでしょうか?つまるところ、買っても大丈夫なのでしょうか?

軟弱地盤を買うことによる影響は、次の2つがあります。

1・地震による揺れが増幅し、建物が壊れる。

2・地盤を改良するために、地盤改良工事が必要になる。

それぞれ詳しく解説していきましょう。

 

1・地震による揺れが増幅し、建物が壊れる。

軟弱地盤の土地では、地震による揺れが増幅してしまいます。地震の揺れが増幅することで、建物は激しく揺れます。

その結果、木造住宅では固い地盤よりも、軟弱地盤の方が倒壊リスクが高くなります。

また土地に含まれる水分が多い土地では、地震によって地中の水分が表面にあがってしまう現象(液状化)が発生します。

液状化が起きてしまうと、土地は支える力を失ってしまい、建物がずっぽりと地中に沈んでしまうのです。

 

「軟弱地盤はさけるべし!」

 

と昔から言われているのは、地震によって揺れが大きくなり、その結果、家が倒壊してしまうからでございます。

 

2・地盤を改良するために、地盤改良工事が必要になる。

「軟弱地盤、やめた方がいいですよ・・・。」

 

そういわれる理由は、軟弱地盤に家を建てるとき、地盤を改良するための費用がかかるからです。(地盤改良工事)

地盤改良工事は、地盤の弱さに応じて3段階に分かれます。

もっとも弱い地盤には、「鋼管杭うち」が行われ、費用は80~150万円にもなります。

ザク男爵
・・・え?地盤調査の結果、追加工事で150万円が必要ですと・・・?

そ、それでは完全に予算オーバー・・・私のマイホームの夢が消えそう・・・

弱い地盤を買うことは、つまり地盤改良が必要になり、高い工事費を払うことです。

「軟弱地盤はやめておけ」と口酸っぱく言われるのは、「余計な費用がかかるから大変だよ」、という意味でもあります。

 

軟弱地盤を買うときは、必ず契約前に地盤調査を!

とは言え、この日本では軟弱地盤ではない土地を探すのは大変です。

では軟弱地盤を買うときは、どんなことに注意すべきか?

気をつけるべきポイントは、この2つです。

1・契約前に地盤調査をして、「どのくらい軟弱なのか?」を調べる。

2・地盤の弱さにおうじた、適切な地盤改良工事をする。

それぞれ詳しく解説させて頂きましょう。

 

1・契約前に地盤調査をして、「どのくらい軟弱なのか?」を調べる。

軟弱地盤とひとくくりにいっても、地盤の強さはさまざまです。

ですので希望する土地がどのくらい軟弱なのか、地盤調査で調べましょう。

注文住宅で広く使われる地盤調査は「スウェーデン式サウンディング試験」で、費用は5~6万円が目安です。

地盤調査の費用は、ハウスメーカー負担・自己負担、いずれの場合もあります。

たとえ地盤調査が自己負担だとしても、契約前に必ずやりましょう

 

しかし注文住宅の土地探しでは、契約前の地盤調査は嫌われる傾向があります。

ザク男爵
・・・え?契約前の地盤調査は禁止ですと・・・?

地盤の強さが分からない土地を買え、ということでしょうか・・・?

もしも地盤調査の結果、そこが軟弱地盤であることが証明されてしまったら、土地が売れなくなる・・・というのが、土地オーナーの主張です。

 

土地を売ってウハウハしたいオーナーの気持ちも、1ミリ程度は分かります。しかし土地の地盤の強さがよく分からない状態での契約は、非常にリスキーです。

ですので、必ず契約前に地盤調査をやらせて頂くよう交渉しましょう

 

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2・調査結果をふまえ、適切な地盤改良を行うこと。

軟弱地盤の土地を買うときは、地盤の弱さにおうじた地盤改良をすることが大切です。

地盤調査だけして、

 

「まぁ、ちょっと弱いだけだから、大丈夫だろう・・・。」

「工事費も高いし、そこまでの地盤改良工事は必要ないだろう・・・。」

 

などと勝手な判断は厳禁でございます。

地盤改良工事は、地盤の弱さによって3つのグレードにわかれます。

1・表層改良:地表から2m程度、セメント系材料で補強する。

2・柱状改良:6m程度のセメント系材料の柱の杭を打つ。

3・鋼管杭うち:20m程度の鋼管の杭を打つ。

鋼管杭うちが必要とされる地盤がもっとも弱く、地盤改良工事に80~150万円ほどかかります。

80~150万円の出費は痛いですが、出し惜しみしてはいけません。

ザク男爵
あのとき地盤改良をケチったばかりに大切なマイホームが・・・と後悔しないよう、地盤にはお金をかけましょう。

 

まとめ:「軟弱地盤だから買ってはいけない」というのはもったいない。

注文住宅の土地探しの基本戦略は、「軟弱地盤は避けるべし」でございます。これが外れのないオーソドックスなセオリーです。

しかし現実問題として、日本には軟弱地盤の土地が多く、希望する土地の地盤が弱いことは十分にあり得る話です。

地盤の弱い土地を購入するときは、

1・地盤調査で、「どれくらい弱い地盤か?」をしっかり確認する。

2・調査結果によって必要とされる、地盤改良工事をしっかりする。

この2つを確実に実施することをおすすめします。

 

希望の土地が軟弱地盤でも、肩を落とす必要はありません。

きちんと地盤調査をして、しっかり地盤改良をすれば、マイホームの夢を諦めなくても大丈夫です。

ザク男爵
イエス、マダム。ご安心くださいませ。

「日本では3800万人が弱い地盤の上に住んでいる」、というデータがありますから。

つまりは、そういうことでございます。

軟弱地盤は避けるべし。

ただし希望の土地が軟弱地盤なら、適切に対応すれば道は開けますよ!

素敵な住宅購入を。それでは、また!

 

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