こんにちは。
中古マンションを購入するとき、もし売主がまだそこに住んでいるときは注意が必要です。
なぜなら内覧できる日が限られてしまうからです。
新築マンションや売主がすでに引越した中古マンションなら、複数回じっくりと内覧できます。
ですが、売主がまだ入居している中古マンションでは、内覧のタイミングが限られてしまいます。
そこでこの記事では、内覧会でなくても実施できる、中古マンションのチェックポイントについて解説させて頂きます。
・売主がまだ入居している。
・内覧会の日取りがあわない。
・もっと舐めるように内覧したいのに・・・。
・内覧できる日が少ないから、なんか不安・・・。
このような方は、必読の内容です。ぜひ最後までお読みくださいませ。
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この記事の概要
まずはマンションの外観をチェック！
中古マンションでは、希望通りに内覧することができない場合があります。
これは大きなデメリットのように感じますが、視点を変えてみると強力なメリットになるのです。
なぜなら中古マンションは、すでに建物が完成されているからです。
新築マンションは、モデルルームをいくら内覧しようとも、建物は完成されていません。
「きっと完成したら、こうなるんだろうな・・・」
新築マンションでは、想像の範囲で買うのですよね。これぞ究極の青田買いでございます。
建物が完成されている中古マンションは、実物をしっかり確認できます。
だからこそ、内覧会でなくても、外観から状態をチェックできるのです。
外壁コンクリートのヒビ割れ
中古マンションをチェックするとき、まずは外壁コンクリートのヒビ割れを確認しましょう。
コンクリートのヒビ割れ状況をチェックすることで、中古マンションの健康状態が推測できます。
・外壁コンクリートにヒビ割れがある。
・外壁タイルにヒビ割れがわる。
・コンクリートが欠けている。
・コンクリートが剥がれている。
・コンクリートから鉄筋が見えていて、サビが発生している。
コンクリートにヒビ割れがあると、そこから雨水が浸入します。
コンクリート内部に水が浸入すると、コンクリートが中性化してしまいます。
コンクリートの中性化そのものには問題はありませんが、内部の鉄筋がさびやすい環境になってしまいます。
その結果、コンクリート内部の鉄筋がサビてしまい、コンクリートの強度が損なわれてしまうのです。
ですので、外壁コンクリートのヒビ割れは放置厳禁です。しっかり補修されているか、チェックしましょう。
もしも補修がされていなければ、
1・亀裂が大きくなる。
2・コンクリートが剥がれてしまう。
3・内部の鉄筋がむき出しになってしまう。
破滅への3ステップが進行していきます。
残念ながらステップ3まで進行してしまうと、そのマンションの強度は、設計通りの強度が残されてないかもしれません。
コンクリートのヒビは0.5mm以下であること。
コンクリートの性質上、ヒビが起きることは防ぎようがありません。
ですが、ヒビの太さには注意が必要です。
コンクリートのヒビの太さにより、
0.5mm以下のヒビ：ヘアークラック
0.5mmを越えるヒビ：構造クラック
と分類されます。
ヘアークラックはコンクリートの収縮により発生し、構造的に問題はありません。
しかし構造クラックは、構造や強度に問題を起こします。
構造クラックの見分け方は簡単です。
こちらのクラックスケールを使用すると、ヒビ割れの太さが瞬時に分かります。
価格も高くないので、ぜひ持参したいところです。
築浅中古マンションでヒビ割れが多数あったら、地盤沈下などの疑いも。
外壁コンクリートのヒビ割れそのものは、必要以上に心配するものではありません。
しかし築年数の新しいマンションなのに、ヒビ割れが目立つような物件だったら要注意でございます。
なぜならヒビ割れの原因として、地盤の不等沈下や、建物の構造の問題が考えられるからです。
イエス、このマンションは辞めておきましょう。
君子危うきに近寄らず。
内覧会でお部屋にお邪魔することなくとも、「買ったら人生詰むかもマンション」は見分けられますよ。
建物の形状
内覧会に制限のある中古マンションは、マンションの外観をチェックしてみましょう。
その中古マンションはどのような形状をしていますか？
マンションは建物の形状により、耐震性が変わってきますよ。
最も耐震性に優れる形は、ずばり正方形です。つまりサイコロですね。
サイコロのように面が多く、シンプルかつ安定した寸法の方が、耐震性も優れます。
ですが現実問題として、そのようなサイコロマンションはこの世にほぼ存在しません。
ですので、耐震性が弱くなってしまう形状をチェックしましょう。
・ピロティ構造（一階が駐車場で壁がない）
・一階が店舗で壁が少ない。
・極端なセットバック（片側に切り込みが入っている）
・いびつな形（デコボコが多い）
などです。
すべてにおいてパーフェクトな物件はないとしても、内覧前に振るい分けしておきましょう。
「マンションは管理を買え！」管理と修繕をチェック！
「マンションは管理を買え！」
との格言がある通り、マンションの管理状況は、言ってしまえば室内の状態より大切です。
つまり室内を時間をかけて内覧するよりも、管理状況に目を光らせた方がいいのです。
修繕履歴と修繕計画。
中古マンションで必ずチェックしておきたいのが、修繕履歴と修繕計画です。
つまり、
・これまでどんな修繕をしてきたか？
・これからどんな修繕をする予定なのか？
をチェックするのですね。
修繕履歴と修繕計画をチェックすることで、マンションの健康状態がよく分かりますし、これからマンションがどんな人生を送っていくのかもわかります。
先ほどのコンクリートのヒビ割れも、きちんと補修されていれば問題ありませんが、放置されるとコンクリートの強度が下がる原因になってしまいます。
修繕履歴と修繕計画は、転職活動に例えるなら、
修繕履歴：履歴書、職務経歴書
修繕計画：面接で答える「これからの抱負」
のようなものです。
履歴書も謎だらけ、これからの抱負も意味不明な人材は、リスキーすぎて採用できません。
これはマンションも同じです。
修繕履歴も修繕計画も管理されていないマンションは、この時点で候補から外した方がいいかもしれません。
マンションの管理の状況
管理の行き届いたマンションは、適切に修繕されていることが多いので、マンションの寿命が長くなります。
そのため長く安心して住めますし、資産価値も落ちにくくなります。
ですので、「マンションは管理を買え！」との偉大な言葉に従い、まずはマンションの管理状況を確認してみましょう。
チェックポイントは、次の6つでございます。
・エントランスはキレイか？
・植え込みが手入れされているか？
・掲示板は活用されているか？
・ゴミ置き場はルールが守られているか？
・コミュニティの雰囲気（住民の雰囲気）は悪くないか？イジメはないか？
・駐輪場はマナーが守られているか？違反駐車はないか？
これらはすべて売主様の内覧の許可がなくても、チェックできます。
しかしオートロックのあるマンションには入れません。外観からチェックできる範囲でやりましょう。
書類、規約をチェック！
中古マンションは、書類・規約のチェックも大切です。
むしろ書類・規約をチェックすることで、内覧会では見落としがちなことも正確にチェックできます。
中古マンションの耐震性は、築年数で大きく違う。
中古マンションで気になる耐震性は、築年数で推測することができます。
1950年以降：旧耐震基準
1981年以降：新耐震基準
2018年を基準に計算すると、築年数38年で耐震基準が変わります。
また耐震基準は、旧・新で次のように異なります。
旧耐震基準：震度5強まで耐えられる。
新耐震基準：震度6強から7まで耐えられる。
長く安心して住むなら、やはり新耐震基準を選びたいところ。
とはいえ、旧耐震基準だからすべてダメということでもありません。
リフォームができるか？
中古マンションで忘れずにチェックしておきたいのが、リフォームの可否です。
中古マンションを購入する方は、購入と同時にリフォームをされる方が多くいらっしゃいます。
しかしそれなのに、購入したマンションがリフォーム不可だったら・・・
・・・え？規約により、リフォーム禁止ですと・・・？
買った意味すら見失いそうで怖いです。
ですので、中古マンションを購入する前に、しっかりとリフォームについて確認しておきましょう。
・リフォームはできるか？
・マンションの規約で制限はあるか？
・リフォームしやすい構造か？
・どの程度リフォームできるか？
・割高になる間取り、階層か？
この確認は内覧会でなくても、十分にできます。お忘れないようご注意くださいませ。
見えないところこそ、大切なチェックポイント。
内覧会で確認するのは、基本的に見える部分です。
イエス、決めました。この物件、買いましょう。
しかしご注意くださいませ。
中古マンションで重要なのは、目に見える部分よりも目に見えない部分です。
隠れた部分こそ、重要です。
隠れた部分は内覧会でなくても、書類などで事前に確認することができます。
給排水管のチェック。メンテナンスしやすい構造か？
中古マンションを購入するとき、必ず給排水管をチェックしましょう。
なぜなら給排水管はマンションの血管だからです。
マンションの血管が老朽化したままでは、遅かれ早かれ、トラブルになる確率が高いです。
中古マンションでは、築年数によって配管の傷み具合が違います。
また配管の材質によっても、耐用年数も違います。
さらに配管のメンテナンス性も大切です。
2重床であるとメンテナンス性は向上しますが、反対にコンクリートに配管が埋められていると絶望しかありません。
内覧会では目に見える部分が気になります。
目に見えない部分は、図面、設計図書などで事前に確認しましょう。
まとめ：内覧会でなくても、チェックできる部分はたくさんある。
中古マンションでは、売主がまだ入居している場合があります。
売主が鎮座していらっしゃると、内覧会に制限ができてしまいます。
しかし大丈夫でございます。内覧会でなくても、次の項目をチェックすることでマンションの状態を推測することができますよ。
1・コンクリートのヒビ割れ。
2・建物の形状。
3・修繕履歴と修繕計画。
4・マンションの管理状況。
5・マンションの築年数、耐震基準。
6・リフォームの可否
7・給排水管
どうですか？こんなにたくさんチェックポイントあるんですから、結構忙しいですよね。
中古マンションを選ぶとき、内覧会に臨むまでの準備が大切です。
くまなくリサーチして、後悔ない中古住宅を選びましょう！
素敵な住宅購入を。それでは、また！
▽当日の内覧会のチェックポイントは、ここでございます。
いや、人生をかけた買い物ですので、もっとじっくり内覧したいのですが・・・。