注文住宅の契約書の注意点・チェックポイント|悪徳業者につかまるな!

「その契約書、ちょっと待って!!」

 

こんにちは、ザク男爵でございます。

冒頭より驚かせてしまい、申し訳ございません。

しかしハウスメーカーとの契約を控えたあなたに、どうしてもお伝えしたいことがあるのです。

ザク男爵
契約書の内容は、ハウスメーカーによって千差万別。

内容をしっかり確認してから契約しないと、後悔しきれない結果になりますよ。

ハウスメーカー・工務店の中には、えげつない内容(業者に有利な内容)で契約を結ばせる悪徳業者もいます。

悪徳会社と契約すると、人生が詰んでしまいます。

 

では注文住宅での契約書では、なにに注意してチェックすればいいのでしょうか?

この記事では、

・契約書でチェックすべきポイント。

・「おかしい!?」と感じたら、やるべきこと。

についてまとめていきます。

くれぐれも悪徳なハウスメーカーと契約しないよう、ご注意くださいませ。

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契約のタイミングはいつ?どんな書類に契約するの?

注文住宅では仮契約・本契約のタイミングは、次のタイミングで行われることが多いです。

仮契約:概算見積りをもらってから。

本契約:実施設計・詳細見積書をもらってから。

実際のタイミングはハウスメーカーによって異なる場合があります。

大手ハウスメーカーでは、早い段階で契約をせまる傾向が強く、ゴリゴリ営業を受けることもあります。

 

本契約の前に「仮契約」を結ぶことが多く、そのときに申込金を支払います。(5~15万円)

仮契約を結ぶと一定期間内にハウスメーカーとの契約を条件とされ、もし契約にならなかった場合、申込金は返ってきません。

ザク男爵
契約しなかったら申込金が返ってこないとか、えげつない・・・。

余談ですが、「仮」契約とは言っても、法的に仮の契約などございません。つまり仮契約も、立派な「契約」です。

 

▽注文住宅の契約までの流れは、こちらで詳しく解説しています。

絶対に知るべき注文住宅の契約までの流れ。安易な捺印と支払いは後悔のもと!

2019.02.16

 

注文住宅の契約で確認すべき5つの書類。

注文住宅の契約で確認すべき書類は、この5つです。

1・工事請負契約書

2・工事請負契約書 約款

3・見積書

4・設計図書

5・工程表

かなりの枚数で書いてあり、文字は小さく、老眼にはつらい書類です。

しかしどれも重要なことが書いてあるので、一字一句しらみつぶしにチェックしていきましょう

 

注文住宅の契約書でチェックすべきポイント。

注文住宅の契約書の正式名称は、「工事請負契約書」でございます。(ここでは長いので、契約書と呼びます)

家作りの工事の基本となる契約書では、次のことは必ずチェックしてくださいませ。

 

家作りの着工日・完了日・引き渡し日が明記されているか?

注文住宅の契約書でチェックすべきなのは、家作り工事での、

・着工日:いつから工事をはじめるのか?その日付。

・完了日:いつ工事が終わるのか?その予定の日。

・引き渡し日:いつマイホームがあなたのモノになるのか?その予定の日。

この3つでございます。

注文住宅の家作りはマイホームの完成品を買うのではなく、オーダーメイドで家を作ります。

そのため、

・いつ工事をはじめ、

・いつ工事が終わり、

・いつあなたのモノになるのか?

が、とても大切になります。

もし着工が遅れ、引き渡し日が遅れてしまうと、

・工事が長引くことで、家が雨風で痛んでしまう。

・賃貸アパートに住む期間が長くなり、よけいな家賃がかかってしまう。

・マンションの売却のタイミングが合わなくなり、売れなくなってしまった。

など、金銭問題に発展してしまいます。

もしも契約書に「引き渡し:令和〇年〇月末日」などと曖昧にかかれていると、損害賠償で不利になってしまいます。

ザク男爵
驚くことに、契約書に「そもそも書いてない」ケースもあります。お気をつけを!

契約書では、

・着工日

・完了日

・引き渡し日

の、具体的な日付を確認してください。

ザク男爵
この日付が本当に大切なので、必ずチェックをお願いします。

 

工事代金の支払いスケジュールは適正か?

注文住宅の契約書でチェックすべきは、工事代金の支払いスケジュールです。

注文住宅での家作りは、家が完成する前にお金を払っていくスタイルです。(前払い方式)

しかも工事の進捗にあわせて、3回に分割して支払います。

【一般的な注文住宅の支払いスケジュール】

・手付金:工事代金の10%程度(契約時に払う)

・着手金:工事代金の30%程度(工事をはじめる前に払う)

・中間金:工事代金の30%程度(工事が棟上まで終わったときに払う)

・引き渡しでの決済:残金のすべて(すべての工事が終わったときに払う)

そのため支払うタイミングと金額によっては、のちのち激しく揉める原因になるのです。

ザク男爵
中間金までの支払いで工事代金の7割を払っているのに、一向に完成しません・・・。

雨風にやられて痛む家。率直にいって、お金を返して欲しいであります。

前払いは、施主にとって大きなリスクです。

悪徳業者では、「お金だけもらっておいて、工事をしない・・・」というケースもございます。

手付金・着工金で工事代金の50~70%も求める業者は、かなり怪しいです。

ハウスメーカーに言われるがままでなく、しっかりと自分の希望を交渉しましょう。

 

▽絶対に確認したい支払いスケジュールはこちらです。

【完全版】注文住宅の家作りの支払いスケジュール|無駄のない資金計画でマイホームを!

2019.02.26

▽ハウスメーカーが倒産すると、支払ったお金は返ってこないことが多いです。

建設中にハウスメーカー(工務店)が倒産!知っておくべき住宅完成保証制度と見抜き方!

2019.02.25

 

工事請負契約書 約款

工事請負契約書の約款は、家作りに関するこまかな約束事が小さな文字でたくさん書かれています。

契約書と約款はセットであるべきですが、小さな工務店では約款がないこともあります。

約款がないと、トラブルになったときに泥沼になるので、きちんと約款をつけて頂きましょう。

なお、約款はベースとなる文章(条項)と、その人と特別に結ぶ文章(特約)からなります。

 

瑕疵担保責任で保証する期間、範囲。独自のアフターフォロー体制など。

新築住宅では瑕疵担保責任法により、10年間の保証が義務つけられています。

保証される範囲は、

・雨漏りする部分(屋根・外壁・バルコニーの防水など)

・家の構造躯体(柱・床・土台・基礎など)

で、ございます。

これらは約款に書かれていなくても、受ける権利はあります。ですが今後のトラブルのことを考えると、絶対に書いておくべきことです。

 

またハウスメーカー・工務店で独自に保証しているサービスも確認しておきましょう。

ザク男爵
・・・ん?

営業マンが言っていた、「長期20年保証」がどこにも約款に書かれていませんが、これはいかに・・・?

たとえ口頭で聞いた保証でも、約款に書かれていなければ、保証を受けられません。ご注意くださいませ。

 

引き渡しの遅れによる、違約金などの取り決め。

注文住宅の家作りでは、着工・引き渡しの遅れはよくある話です。それゆえ、トラブルも多いです。

1~2週間ならまだしも、3カ月・半年も引き渡しが遅れるときもあります。

そのときに効力を発揮するのが、「引き渡しの遅れによる、違約金の取り決め」です。

・引き渡しが〇〇日以上遅れた場合、ハウスメーカーは違約金として〇〇万円払うこと。

・引き渡しが○○日以上遅れた場合、ハウスメーカーとの契約を解除できること。

これが約款に書かれていると、トラブルも泥沼にはまりません。

ただし「引き渡しが遅れたから、契約解除」を、受け入れてくれるハウスメーカーはあまりおりません。

妥協すべきポイントを探りながら、交渉すべきでございます。

 

不可抗力の被害補償。建築中の家が火事になったら・・・?

マイホームを建築中に、家事が起きたら・・・?あなたはどうしますか?

それを事前に取り決めておくのが、不可抗力の被害補償です。

建築中に火災、自然災害などで家が被害を受けたとき、契約書の約款によって対応方法を決めておきます。

・ハウスメーカーが再建築費を支払う。

・建築主(あなた)が負担する。

・双方で話し合い、決定する。

パッと見てすぐにお気づきでしょうが、

 

「建築主が負担する」

「双方で話し合い、決定する」

 

と、約款に書かれていたら、すごくまずいです。

ザク男爵
建築中のマイホームが家事で燃えてなくなりました。

そして約款に「建築主が負担」と書かれていたので、再建築費を負担するハメに・・・。人生オワタ・・・。

「気がつかなかった」、ではすみません。

重箱のすみをつつきまくってでも、ここはよくご確認してくださいませ。

 

住宅ローンが借りれないとき、契約書は白紙になるか?手付金は戻ってくるか?

注文住宅の契約は、住宅ローンの本審査の前に契約します。

ですので万が一住宅ローンに落ちてしまったとき、契約書が白紙にならなければいけません。

そのとき、「支払った手付金が戻ってくるか?」は、とくに確認したいところ。

住宅ローンに落ちたときに手付金が自動的に戻ってくる約款が多いですが、但し書きとして

・契約してから勤務先が変わったとき。

・契約時の情報にウソがあったとき。

これらの理由があったとき、「手付金は返しません」というものもあります。

細かい点で恐縮ですが、しっかりチェックしてくださいませ。

 

口約束は厳禁!サービスしてくれる内容も契約書に明記する。

契約書の約款では、「特約」として個別に約束することも明記されます。

しかし裏を返せば、特約に書かれていなければ、たとえ口約束してくれても約束は果たされません

ザク男爵
約款には書かれてませんが、あのとき照明をサービスしてくれるって約束したじゃないですか!

・・・え?そんなことは言ってないですと?こ、こしゃくな、ムキ――――!!

 

永遠に終わることのない、水かけ論をすることになってしまいます。

ですので、注文住宅の契約では口約束は厳禁です。必ず特約として書いてもらいましょう。

 

注文住宅の見積書でチェックすべきポイント。

注文住宅を契約する前に、詳細見積書をチェックします。

家作りはお金でもめることが多く、見積書はその発端になりがちです。

疑問点を少しでも残さないように、しっかりとチェックしましょう。

 

見積書は必ず出してもらうこと。

「見積書はしっかりチェックしよう!」

 

と、今さっき言ったばかりで申し訳ないのですが、まずは見積書をきちんと出してもらいましょう

大手ハウスメーカーでは見積書を出すのは当たり前です。しかし小さな地元工務店の中には、「工事代金一式:〇○○万円」と、工事の合計金額だけを出す会社もいます。これでは見積書とはいえません。

 

「お互いの信頼関係があれば、見積書など小さな問題だ。」

 

きっと工務店も、工務店に依頼する方も思っているにちがいありません。

ですが、いざ問題が目の前に出てくると、おもしろいように揉めるのです。

大切なマイホーム計画。見積書はしっかりともらっておきましょう。話はそこからです。

 

見積り内容は、細かいほどいい。

見積書をもらっても、書いてある内容がスカスカの場合があります。

・床フローリング一式:○○万円

・窓サッシ一式:○○万円

・ユニットバス一式:○○万円

これではどんな材料・商品が使われるのか、さっぱり分かりません。

仮契約時の概算見積書では、「一式」表記も多いですが、契約前の段階では1つ1つの項目を詳細までつめるべきです。

・材料

・数量

・メーカー名、型式

・工法

見積書は細かく書いてあればあるほど、親切です。その会社の丁寧な姿勢がうかがえます

契約前は見積書を1つ1つチェックしておきましょう。

「契約してからその都度確認すればいいや・・・」と思っていると、トラブルにハマるだけですよ。

 

設計図書・工程表

注文住宅で契約するとき、最終的な図面を契約書に添付します。

添付される図面は、

・配置図

・平面図

・立面図

・断面図

などがあります。これらをまとめて「設計図書」と呼びます。

契約段階で使われる図面は「実施設計」と呼ばれ、この図面に書かれている内容がそのまま家作りに反映されます。

もしも提出された図面が「実施設計」ではなく、「基本設計(概略的な設計)」である場合、工事がはじまってから問題になるケースが多いです。

提出されている図面が実施設計なのか、確認すべきです。

 

工程表は契約時にはないことも多いので、後日提出してもらう約束を。

注文住宅の工事は、工程表にそってすすみます。

しかし契約する段階では工程表はできていないことが多いです。

そのため契約後、きちんと作成して提出してもらうことを約束し、特約に記載してもらうことがおすすめです。

 

まとめ:「おかしい」と感じたら、早めに新しいパートナーを探すこと。

大変長くなりましたが、注文住宅の契約書で注意すべきことを解説させて頂きました。

さて、あなたの選んだパートナーは、しっかりと対応してくれる会社でしたでしょうか?

もしも疑問が残り、対応が誠実でなければ、早めに新しいパートナーを探すことをおすすめします

ザク男爵
イエス、マダム。

なぜならそのまま打合せを重ねると、「やっぱり辞めよう!」と思っても戻れなくなるからです。

悪い業者に長くつかまってしまい時間を浪費してしまうと、住宅購入のベストタイミングを逃してしまいます。

 

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登録しているのは大手ハウスメーカー・中堅工務店が多く、悪徳業者につかまるリスクがありません。

 

家作りの成否は、パートナー選びにかかっています。

どうか悪徳業者につかまらないで、素敵なマイホームを建てて下さいね。

 

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マイホーム購入をきっかけに、マイホームで幸せになる人が増えてくれればと思い、「読めば元気が出る!」住宅ブログを運営してます。

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