知ってるようで知らない、住宅ローン借換えするメリット・デメリットを経験者が解説!

どうもこんにちは、ザク男爵でございます。

 

自分の借りた住宅ローンよりも低い金利を目にすると、マジでイラっとしますよね!

ザク男爵
な・・・なんですか、この金利は・・・私の住宅ローンの半分の金利なのですが・・・。

目こしこし・・・ああ、よかった、目の錯覚ですか。

あれほど悩んで決めた住宅ローンなのに、それより低い金利なんて、存在を認めたくありません。

ですが、あなたも本当は分かっているのですよね。

住宅ローン借り換えしたら、今よりお得になるんじゃないかな・・・ぼそぼそ・・・

住宅ローンを借り換えたら、お得になるかもしれない。

ですがその一歩が踏み出せないのは、住宅ローンの借り換えのメリット・デメリットにピンとこないからではないでしょうか。

この記事では、住宅ローンのメリット・デメリットについて、借り換えを経験した者の立場から解説させて頂きましょう。

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住宅ローン借り換えのメリット

「住宅ローンの借り換えって言葉はよく聞くけど、借り換えしてどんなメリットがあるの?何が楽しいの?誰か教えて!」

と、思っている方は多いでしょう。イエス、何を隠そう、私もその一人でございましたから。

ザク男爵
住宅ローンの借り換えですと?別に誰から住宅ローンを借りても、同じではないのですか?・・・え、違う?

いや、でもめんどくさいし・・・鼻ほじ・・・

まー、のんきに鼻ほじってばっかりで、借り換えのメリットを真剣に考えなかったのですけどね。

ですが実際に住宅ローンを借換えしてみて、これほどメリットがあるとは思いませんでした

住宅ローンを借換えするだけで、次のメリットを享受することができますよ。

 

1・毎月の返済額が減る。

住宅ローンの借り換えのメリットは、より低い金利の住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らせることです。

例えばローン残高2,000万円での場合(返済期間35年)では、金利が0.5%違うだけで、毎月の返済額は

金利1%:56,457円

金利0.5%:51,917円

毎月の返済額の差額は、4,540円にもなります。

ザク男爵
ほほう、毎月4,000も私の小遣いがアップすれば、毎月ウハウハですね。ウホ・・・

ただ住宅ローンを借りる銀行を、A銀行からB銀行に借り換えただけなのに、毎月4,540円もお得になるのです。

住宅ローンはウン千万とバカでかいお金を動かすので感覚がマヒしますが、毎月4,540円のコストカットは、かなり大きいですよ。

仕事頑張ったご褒美のプリンを何日我慢したら、4,540円も節約できるでしょうか?想像しただけで、大変ですよね。

ですが住宅ローンを借り換えるだけで、楽してお得に節約できてしまうのです。このメリットは完済するまで続きます。

 

実際私も住宅ローンを借換えすることで、金利を1.4%から0.5%に下げられた結果、毎月の返済額は8,000円ほどカットすることができました。

ちょうど子供たちが幼稚園に入園し、教育費が爆発する時期だったので、家計は炎上寸前でした。このタイミングで月8,000円のコストカットは、かなり助かりました。

 

2・返済総額が減る。

また実感こそ湧きませんが、住宅ローンを借換えすると返済総額が減る、というメリットもあります。

同様に先ほどと同じ条件でシミュレーションすると、金利が0.5%変わると、返済総額は

金利1%:23,711,746円

金利0.5%:21,804,939円

35年間に住宅ローンとして払った返済総額の差は、190万円も変わります

 

「あのとき住宅ローンを借り換えていれば、190万円もお得になったのに・・・!」

 

悔しさのあまりにハンカチを噛みしめたくなる金額ですが、これが現実なのでございます。

「住宅ローンを借換えましょう!」と多くの広告を見かける背景は、ここまでお得になる現実があるからです。

 

3・団信の保障内容が充実する。

また住宅ローンの借り換えには、団信の保障内容が充実するメリットもあります。

団信とは?

団体信用生命保険の略。

不慮の事故や病気で住宅ローンが返済できなくなったときに、住宅ローンがゼロになる保証のこと。

初めての住宅ローン契約では、「分からないことだらけ&住宅購入でそれどころじゃない!」のダブルパンチで、住宅ローンまでゆっくり検討していられません。

そんな状況ですから、住宅ローンの金利以外のサービス、特に団信に限っては、「どれも同じでしょう?」で安易に決めてしまいがちです。

ですが、団信は銀行によって、サービス・料金・保障内容が全然違います

・加入すると、0.3%金利が上乗せされる。

・金利上乗せなしで、加入できる。

・保障内容が死亡、高度障害のみ。

・保障内容が死亡、高度障害に加えて、8つの疾病にも対応。

などなど、数え上げたらキリがありません。

住宅ローンは金利はもちろん大切ですが、金利以外のサービスも大切です。

住宅ローンを借換えすることで、より充実した団信に加入することができます。

ちなみに私が住宅ローンの借り換えに踏み切った最後の理由が、「団信の保障範囲が充実するから」でございます。

この先何十年もお付き合いする住宅ローンですから、手厚く保障してくれる住宅ローンがいいですよね。

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4・金利タイプを再度選択できる。

そして住宅ローンを借換えするメリットは、金利タイプを再度選択できることにあります。これ、何気に重要でございますよ。

なぜなら金利タイプを再度選択することで、固定金利の金利の低い期間(当初の特約期間)が終了した後の(法外に)高い金利から逃げることができるからです。

ザク男爵
来月から特約期間が終了して、変動金利2%で返済しなくてはいけません。

・・・そうだ、借り換えしましょう!

固定金利で「当初引下げ」を選んだ場合、金利が低いのは最初だけですよ。最初の固定期間(当初の特約期間)が終了すると、ちょっと(場合によってはすごく)高い変動金利で返済させられる定めなのです。

これは途中で金利プランと変更しようと、繰り上げ返済しようと逃れられない運命です。

・・・そうでございます、逃れる方法はただ一つ、住宅ローンを借り換えることでございます。

当初の特約期間が終わる前に、新たに住宅ローンを借り換えることで、「お得な金利期間だけ使って」返済することができるのです。

ちょっと上級者向けの返済テクになりますが、こちらも借り換えの忘れてはいけないメリットでございます。

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住宅ローン借り換えのデメリット

住宅ローンの借り換えには多くのメリットがあります。

ですが、「イエス、借り換え!」と2つ返事で行動してしまうと、思わぬデメリットに遭遇するでしょう。

私もある程度のデメリットを覚悟して臨んだ住宅ローンの借り換えでしたが、次の2つのデメリットは想像以上に大きかったです。

 

1・事務手数料が高い。

住宅ローンのデメリットは、アホほど高い事務手数料です。

覚悟はしていたものの、やはり住宅ローンの借り換えの事務手数料はバカ高かったです。

私は住信SBIネット銀行に借り換えしたのですが、

・事務手数料:36万円。

・司法書士費用:14万円。

と、ネタでも何でもなくぴったり50万円お支払いしました。最初から自分に最適な住宅ローンさえ選んでいれば、50万円も払うこともなかったのに。この無念は3代先の孫まで引き継いで頂きたいと思っています。

ちなみに住信SBIネット銀行の借り換えの事務手数料は、借入金額の2%でございますよ。

 

住宅ローンを借り換えることで金利が下がり、返済額が減っても、高すぎる事務手数料を差し引いて尚メリットがあるかどうか。

借り換えを検討するときは、まずはこのラインを考えねばなりません。

 

2・手続きがめんどくさい。

そして住宅ローン借り換えのデメリットは、とにかく手続きがめんどくさいことです。

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住宅ローン借り換えの流れについては、こちらの記事で親切丁寧に解説させて頂きましたが、これが実にめんどくさいのですよ。

私がナマケモノであることを百歩譲っても、めんどくさいですよ、借り換えの手続きは。

特に借り換えの場合、選ぶ銀行は金利の低いネット銀行が中心になります。ネット銀行は確かに金利は低いですけど、地方銀行のような親切なサービスは期待できませんよ。

ザク男爵
手続きで分からないことを聞く窓口の電話番号を探すのも大変でした。

しかも音声案内でイライラは頂点に・・・。

自分で好きで借り換えするのだから文句を言える立場ではありませんが、誰かが手続きを変わってやってくれるのなら、お金を払いますのでやって頂きたいレベルです。

 

住宅ローン借り換えの目安は?

住宅ローンの借り換えは、メリット・デメリットを加味して検討するのが大切ですが、借り換えする目安は次のようになります。

 

金利の差0.5%以上、残高1,000万以上、残期間10年以上。

住宅ローンを借換えする目安は、

・金利の差:0.5%以上

・住宅ローン残高:1,000万以上

・残り返済期間:10年以上

と言われております。

確かにこれ以下の条件では、借り換えの手数料の方が高くなってしまうでしょう。

借り換えするべきか?は、

 

・今の金利での、返済総額

・借り換えした場合での、返済総額

 

を比較してみるのが、一番分かりやすい方法です。

 

保障内容、手数料も加味して検討を。

また忘れていけないが、保障内容や繰り上げ返済手数料です。

もしも返済総額でそこまで差が出なくても、団信の保障内容がより充実したものになるのなら、借り換えを検討してもいいでしょう。

ネット銀行の多くは、団信がとても充実しております。住信SBIネット銀行は、金利上乗せなしで8つの疾病まで手厚くカバーしておりますよ。

団信の保障内容は完済までずっと続くので、この機会に見直すのもお勧めでございます。

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ザク男爵プレゼンツ的まとめ!

それでは、まとめましょう。

住宅ローン借り換えのメリット・デメリットは、次の通りでございますよ。

【メリット】

・毎月の返済額が減る。

・返済総額が減る。

・団信の保障内容が充実する。

・金利タイプを再度変更できる。

【デメリット】

・事務手数料が高い。

・事務手続きがめんどくさい。

「住宅ローン借り換えは、今がチャンス!」とのうたい文句は、単なる宣伝ではなく、事実でございます。

今の低金利のメリットを最大限活かさないのは、もったいのうございます。

ですが、ご承知の通り、住宅ローン借り換えにはメリットもデメリットもあります。

目先の金利に釣られて契約してしまうと、引くに引けなくて悲劇でございますよ。

私も手数料を甘くみていたフシがありました。反省でございます。

これから住宅ローン借り換えを検討される皆様は、くれぐれもメリット・デメリットを十分検討した上で、借り換えされることをお勧めしますよ!それでは、また!

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