こんにちは。ヤリイカです。
「マンションから一軒家に住み替えたい。」
今住んでいるマンションを売却したいけど、「何から手をつければいいか分からない」という方は多いのではないでしょうか。
私も数年前にマンションから一軒家に住み替えました。当時はマンションが無事に売却できるかどうか分からず、不安な日々でした。
今回の記事では私の経験を交えながら、
・住み替えを成功させるために、マンション売却でするべきこと。
・住み替えで成功できた秘訣。
について紹介します。
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この記事の概要
住み替えのマンション売却で問題になること
住み替えでもっとも問題になるのは、マンション売却のタイミングです。
売却のタイミングは2つあります。
- マンションを売却してから、一軒家に住み替える（＝先に売る）
- 一軒家に住み替えてから、マンションを売却する（＝先に買う）
それぞれにメリット・デメリットがあります。
| メリット | デメリット | |
| 先に売る |
|
|
| 先に買う |
|
|
先に言ってしまいますが、私のおすすめは「先に売る」です。
理由は「先に買う」のデメリットが大きすぎるからです。
- 売却するまで、二重ローンになる。
- 最終的な売却金額が分からないので、一軒家の購入金額が立てづらい。
これらのデメリットは、とくに想定より売却に時間がかかった場合に致命的になります。
マンションの売却に時間がかかると、二重ローンの期間が伸びます。
ローンは家計の大部分を占める大きな支出なので、二重ローンが長く続くと将来に向けて貯蓄を行うのは難しくなります。場合によっては赤字かもしれません。
またマンションが売れない期間が続くと、売却希望金額を下げる必要がでてきます。
「理想の金額で売却できる！」と思って一軒家を購入してしまっていると、
「○○万円で売れると思って戸建てを買ったのに…。」
「こんなに売却希望金額を下げちゃうと、お金のやりくりができないよ！でも下げないと売れないし…」
なんてことになりかねません。
一軒家への住み替えを成功させるためにも、マンションは「先に売る」をおすすめします。
では、私がマンションから一軒家に住み替えたときはどうだったか？
私は購入と売却を同時に行いました。
先に一軒家を購入（契約）してしまい、入居までにマンションの売却を完了するのです。
購入と売却を同時にすることで、「先に売る」・「先に買う」のデメリットをなくし、メリットだけが得られます。
これが実現できれば、二重ローンも仮住まいも必要なく、理想の一軒家にベストなタイミングで入居できます。
これは狙って100%できるものではなく、運の要素も絡みます。
失敗した場合には、「先に買う」で記載したデメリットのリスクを負います。一種の賭けです。
どうしても魅力的な一軒家の物件があったので、リスク覚悟でこの賭けに踏み切りました。
・・・と同時に、マンション売却を入居までに実現するためにできることをすべて行いました。
実際に売却が決まるまではハラハラしましたが、結果的に一軒家入居と同じタイミングで売却することができました。
以下では売却を成功させるための秘訣を紹介します。
なにをすればいい？住み替えで売却を成功させる5つの秘訣
1・不動産会社との媒介契約は、「一般媒介」がおすすめ。
マンションを売却するときは、不動産会社と媒介契約を結びます。
マンションなどの不動産を売却するとき、宅建業者に営業を依頼する契約のこと。宅建業者は契約内容を巡って争わないように、書面を作成する。
媒介契約は、大きく分けて「専任媒介」と「一般媒介」の2種類があります。簡単な違いは、こちらの通りです。
| 専任媒介 |
|
| 一般媒介 |
|
インターネットで検索すると「専任媒介」をおすすめするサイトがたくさんあります。
報告義務やレインズへの登録に加えて、
「一般媒介だと他社に顧客をとられるかもしれないので、費用をかけて売却活動をしてくれない。」
「専任媒介にしたほうが、積極的に活動してくれる。」
という理由がとても多いです。
不動産業者と面談しても、「専任媒介」を進めてきます。当然です。彼らにとっては、ほかの不動産会社に顧客を奪われるリスクをなくせますから。
しかし一般媒介を選んでマンションの売却活動を行った、私の意見はまったく逆です。
売主の立場から、私は強く「一般媒介」をおすすめします。
まず報告義務やレインズの登録ですが、一般媒介でも不動産業者の担当者にお願いすれば、しっかりやってくれます。
担当者と信頼関係ができていれば、
「専任媒介じゃないのでできません！」
と、断られることはまずありません。
もしそんなことを言われたら、そんな不動産会社と専任媒介を締結しなくて正解です。
ほかの不動産会社に「いつ顧客をとられるか？」わからない一般媒介では、競争意識をもってしっかり売却活動してくれます。
お願いした不動産会社の担当者から聞いた話ですが、彼らの給料は歩合制の割合が大きいそうです。
一般媒介といえど競合に勝って物件が売れれば自分の給料に反映されるわけですから、負けじと必死に活動してくれます。
一方で専任媒介の場合は放っておいても競合に顧客をとられることはないので、焦って売却活動をする必要もありません。
ですのでマンションから一軒家への住み替えのような、売却のタイムリミットがある場合は、とくに「一般媒介」がおすすめです。
ただし不動産会社を増やすと収集がつかなくなるので、2～3社程度にとどめておくのが無難です。
ちなみに専属媒介の場合だと、売却時の仲介手数料が一般媒介に比べて割安になることが多いです。
しかし住み替えではしっかり売却活動してもらって、早く売ることが何より重要です。目先のお金に飛びついて専任媒介を選ばないことをおすすめします。
2・不動産会社の担当者に「共闘姿勢」を示す。
マンションから一軒家への住み替えを成功させるには、不動産会社の担当者との信頼関係は非常に重要です。
媒介契約を結んで「あとはお任せ」ではなく、しっかりと自身も売る姿勢（共闘姿勢）を示す必要があります。
・・・どうやって示すか？
簡単です。
活動報告をただ待つだけでなく、売主側からもコミュニケーションをとるように心がけることです。
私は2社に売却をお願いしましたが、どちらの担当者とも頻繁に連絡をとっていました。
活動報告に対して感想を送ったり、内覧後にお礼のメールをこちらから送るだけでも、彼らの心構えは変わります。
また定期的にこちらから連絡することで、彼らがサボらないようにする効果もあります。
3・内覧会は部屋をキレイにする。
マンション売却で部屋の内覧予約が入ったとき、喜ぶだけではいけません。
部屋をきれいにして、
「この物件すばらしい！買いたい！」
と、内覧した購入希望者に思ってもらうことが必要です。
最低限の掃除はもちろんのこと、部屋を広く見せるために、片付けられる家具は片付けてしまうことをおすすめします。
私は不動産会社の担当者から、
「ヤリイカさんのマンションはいつもきれいなので、自信をもって内覧希望者の方をつれてくることができます」
と言われていました。
4・競合マンションの価格を、事前に把握しておく。
価格設定は競合マンションの価格を、自分の目で事前に確認してからにしましょう。
競合マンションとは、
・同じマンションの部屋。
・近隣のマンションの部屋。
などです。
マンションが高く売れたほうが不動産会社の利益にもなるので、はじめは相場より高い価格を提示しがちです。
ですがあまりに相場より高いと希望者がまったく来なく、限られた時間を無駄にしてしまいます。
あらかじめ相場を理解したうえで、不動産会社の担当者と価格設定のディスカッションをするようにしましょう。
マンションの価格を見るときは、坪単価で確認することを忘れずに！
5・購入希望者が決まっても、安心しない。
不動産会社に売却活動を頑張ってもらった。
部屋もきれいにした。
内覧もうまくいった。
結果、ようやく購入希望者が現れた！！やったー！！！
・・・と、ここで安心してはいけません。
実際に私の身に起きたことですが、購入希望者が決まり契約書の準備も進めて、
「あとは購入者さまのローン審査を待つだけですね～」
なんて不動産会社の担当者と笑っていたら、起きてしまったんです。
そう、購入希望者が住宅ローン審査に落ちてしまったんです。理由は分かりませんが、いくつか応募してもどこも落ちたようです。
せっかく「マンションの売却が決まってハッピー！」と浮かれていたのに、一気に振り出しにもどった瞬間でした。
マンション売却の手続きがはじまっても、契約締結までは何が起こるか分かりません。
くれぐれもマンションの売却活動を終わらせたりしないようにご注意ください。
まとめ：マンションから一軒家の住み替えでするべき秘訣！
今回はマンションから一軒家の住み替えを成功させる秘訣を紹介しました。
住み替えを成功させる秘訣は、マンションの売却にあります。
【住み替えでするべき、マンション売却5つの秘訣】
1・不動産会社との契約は、「一般媒介」がおすすめ。
2・不動産会社の担当者に「共闘姿勢」をしめす。
3・内覧会は部屋をキレイにする。
4・競合物件の価格を事前に把握しておく。
5・購入希望者が決まっても、安心しない。
私もすべてうまくいったわけではありません。実際、マンション売却を続けていると気がめいることもあります。
- 「あんなに高く買ったのに、売却価格はこんなもんか…」
- 「やっぱりマンションを買ったのは間違いだった…」
- 「最初から一軒家を買っておけばよかった…」
など考えてしまうときもあります。ですがどれだけ悲観しても、過去に払ったお金はもどってきません。
大事なのは、これからどうするかです。
一軒家をすでに契約してマンションの売却活動をはじめた今、もう過去を振り返っても仕方がありません。少しでも、「早く」・「高く」売れるように努力をするしかないんです。
売却後は自分が選んだ、新しいマイホームで楽しい生活が必ず待っています。前向き思考で頑張りましょう！
ヤリイカさんのブログ：フランス駐在員 ヤリイカのブログ
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一軒家への住み替えを成功させるには、「売却」が秘訣なのですね！