こんにちは。
中古マンションをリフォームして、自分好みの部屋にしたいと思っている方は、リフォームのスケジュールはお決まりですか？
・・・え？まだ決まっていらっしゃらないのですか？
段取りが悪いと、
・家賃と住宅ローンの、2重ローンに苦しむ。
・入居してからのリフォームで疲弊する。
・納得できないリフォームプランで後悔する。
など不要な苦労を味わうことになります。
そこでこの記事では、中古マンションの購入時にリフォームするときの段取りと注意点について、解説させて頂きます。
仕事は段取り8分、残りはご愛敬でございます。さあ、張り切って準備しましょう！
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中古マンション購入時にリフォームする段取り 6ステップ！
中古マンションは、新築マンションより安いです。築年数が古ければ、新築の半額程度で購入できるものもあります。
購入費用を節約できた分、自分好みにリフォームするのは、中古マンションの醍醐味でございます。
しかし醍醐味があるものの、「中古マンション＋リフォームの購入」の流れは、かなり忙しく、スケジュールはタイトなのです。
ステップ1：「どんなリフォームをしたいのか？」プランを考える。
ステップ2：リフォーム会社を探す。
ステップ3：物件を探す。
ステップ4：物件の契約。住宅ローンの契約。リフォーム工事の請負契約。
ステップ5：引き渡しのあと、リフォーム工事開始。
ステップ6：リフォーム工事完了後、引越し～入居。
とくに忙しいのが、ステップ4です。
・物件の契約。
・住宅ローンの申し込み、審査、契約。
・リフォームプランの最終決定。請負工事契約。
3社それぞれと、3つの契約を済ませなくてはいけません。この期間、約2週間程度でございます。
ではそれぞれのステップを解説させて頂きましょう。
ステップ1：「どんなリフォームをしたいか？」考える。
「中古マンション購入＋リフォーム」の最初の段取りは、「どんなリフォームをしたいのか？」考えることです。
・必要最低限の設備交換だけで、費用を抑えたい。
・壁紙、天井、照明なども交換し、新築のような内装にしたい。
・間取りから変更し、自分好みの住まいにしたい。
リフォームと一口に言っても、リフォームでできることは広範囲になります。
間取りから変更する大規模リフォームをすれば、その分費用も増えます。（700万円～）
しかし部分的な設備の入れ替えだけであれば、身構えるほどの費用はかかりません。（50万円～）
「あなたがしたいのは、フル・リフォーム・・・？それともプチ・リフォームなの・・・？」
担当者から聞かれて答えに困るようでは、これから先のステップは先行き不安でございます。
「自分はどんなリフォームがしたいのか？どこまでお金をかけるのか？」を、動き出す前にしっかり決めておきましょう。
ステップ2：リフォーム会社を探す。
じゃぁ、さっそく中古マンションを探さなきゃ・・・そわそわ・・・
購入したいのはおしゃれな中古マンションであり、リフォームが欲しいわけではありません。
ですので、先に中古マンションを探したいお気持ちはよく分かります。
しかしここはあえて中古マンションを探す前に、信頼できるリフォーム会社を探しましょう。
中古マンションよりも先にリフォーム会社を探す理由は、2つあります。
1・リフォーム会社を探すのは大変だから。
中古マンションの物件の良しあしは、見れば分かります。
現物と設計図書、周辺環境をチェックすれば、その物件がいかがなものか、分かります。
ですがリフォーム工事は、やってもらわないと現物が分かりません。
つまり
・リフォーム会社のＨＰ、会社案内、施行事例など
・事務所の雰囲気、担当者の対応
・リフォーム工事の保証内容
などで、リフォーム工事の質を推測しなくてはいけないからです。
現物を見れば状態が分かる中古マンションに比べ、リフォーム会社を選ぶのは大変です。
ですから、物件を探す前にリフォーム会社を探すのです。
2・リフォーム会社と一緒に中古マンションを内覧するため。
リフォーム会社を先に探すのは、中古マンションを内覧するときに同席してもらい、リフォーム工事の確認をしてもらうためです。
リフォーム工事は物件により、「できる・できない」ことがあります。
また間取りや階数によって、工事の難易度も変わります。
だからこそ、内覧会に同席してもらい、リフォーム工事の観点から物件をチェックしてもらうのです。
もしも中古マンションを先に選んでしまった場合、あとからリフォーム会社を連れてくる2度手間になってしまいます。
さらに中古マンションを探しているとき、ふいに運命の物件に出会うことがあります。
イエス、リフォーム会社はまだ決まってませんが、取り合えず契約しておきましょう。
先に中古マンションを探し始めると、リフォーム会社を選ぶ時間がなくなってしまいます。
熟考しない選択は、後悔のもとでございますよ。
ステップ3：物件を探す。
リフォーム会社に目ぼしがついたら、いよいよ中古マンションを探しましょう。
不動産会社の中には、リフォームを取り扱っている会社もあります。
もしも不動産会社がリフォームも取り扱っていると、
・リフォーム会社を探す手間が省ける。
・打合せのスケジュール調整が楽。
・内覧での現地確認が楽。
・契約するとき、不動産会社がサポートしてくれる。
などのメリットがあり、大変便利でございます。
しかしながら紹介してくれたリフォーム会社に即決するのは危険ですし、なにより中間マージンが発生していることを忘れてはいけません。
また自分で探したリフォーム会社に依頼したい場合、内覧会のときに同席してもらい、現地確認をしてもらいましょう。
物件探しとリフォームプラン作成の同時進行が、失敗しない段取りポイントでございます。
ステップ4：物件の契約、リフォーム工事の契約
中古マンションの物件が決まったら、手に汗にぎる契約になります。
押したハンコで人生がどう転がっていくのか、緊張の瞬間でございます。
中古マンションを購入時にリフォームする場合、3つの契約書にサインすることになります。
・不動産売買契約
・住宅ローン
・リフォーム工事請負契約
不動産会社が「住宅ローン」・「リフォーム」を取り扱っている場合、3つの契約をすべて不動産会社がサポートしてくれるので、安心かつ便利です。
ただし不動産会社の中間マージン（手数料）はしっかりとられますので、ご注意くださいませ。
住宅ローンは「申し込み（仮審査）～本審査～契約」までが忙しいです。
前もって分かっている必要書類（住民票、印鑑証明書など）は、事前に準備しておくと安心です。
リフォームプランも、この時点で完全に決めてしまいましょう。
プランをじっくりと時間をかけて検討するのは自由です。
しかし後述しますが、「引き渡し～リフォーム開始～工事完了」の期間が長引くほど、2重ローン（家賃と住宅ローン）で苦しむ期間も長くなります。ご注意くださいませ。
ステップ5：引き渡しの後、リフォーム開始。
中古マンションを契約し、住宅ローンの契約が無事に済むと、引き渡しになります。
リフォーム工事は、引き渡し前にはできません。引き渡し完了後、リフォームができるようになります。
理想的な段取りは、「引き渡しの日＝リフォーム工事開始日」になることです。
1日でも早く開始し、2重ローンの期間を短くするために、リフォームプランは前もってステップ4の段階までに決めておきましょう。
ステップ6：リフォーム完了後、引越し～入居。
リフォーム工事が完了すれば、晴れて引越し～入居でございます。
もちろん、リフォーム工事が完了していなくても、入居はできます。
しかし入居しながらのリフォームは、快適な生活とは程遠いものであることを知っておかねばいけません。
スムーズな住宅購入にするためには、入居前にリフォームの完了が大切です。
後悔しない住宅購入、リフォームのポイント。
「中古マンション購入＋リフォーム」の王道パターンは、段取りが悪いと後悔が残ってしまいます。
後悔しない住宅購入、リフォームをするために、次のポイントを抑えましょう。
リフォーム会社選びは、お早めに。
「中古マンション購入＋リフォーム」で後悔しないためには、リフォーム会社選びを早い段階でスタートすることが大切です。
なぜならリフォーム会社は、中古マンションを探すのよりも、ある意味時間がかかるからです。
・リフォーム会社を選ぶ基準は難しい。
・リフォームプランの打ち合わせは時間がかかる。
一度信頼できるリフォーム会社を見つけておけば、その後の流れはスムーズです。
気になる物件の内覧会に同席してもらい、現地確認をしてもらえば手間が省けますよ。
入居前のリフォームが基本。
「実際に住んでみて、気になるところをリフォームする。」
確かにこのやり方も1つでございます。
しかし入居してからのリフォームは、色々と大変です。
・水回り（キッチン、お風呂、トイレなど）が使えない。
・工事の音がうるさくて生活できない。
・工事期間が長引くと、お隣さんからのクレームの可能性。
デメリットの影響を考えると、やはり入居前に集中してリフォームした方がメリットが大きいです。
小規模なリフォームならまだしも、大規模なリフォームでは現実的ではありません。
「引き渡し日＝リフォーム工事開始日」にする。
リフォーム期間が長くなると、それだけ2重ローン（家賃＋住宅ローン）で苦しむ期間が長くなります。
ですので、
「引き渡し日＝リフォーム工事開始日」
となるように段取りすることがポイントです。
設備交換は15年が目安。最新設備は節約にもなる。
給湯器も20年前のものですが、なに問題ありませんよ。ガッハッハ！
「必要最低限のリフォームで、費用を抑えたい！」というお気持ち、よく分かります。
しかしあえて申し上げますが、15年をすぎている設備ならば、マンション購入時での交換がおすすめです。
なぜなら古い設備は今は問題はなくても、いつどのタイミングで突然壊れるか、分からないからです。
さては給湯器がお逝きになったのですな・・・
古い設備は、いつかは壊れます。結局交換するハメになります。
それであれば、購入時に交換した方が手間がかかりませんし、最新設備は節約にもなります。
20年前のエアコンと現在のエアコンでは、消費電力に差がありすぎます。それと同じことですね。
マンションの設備は、15年を目安にリフォームをご検討くださいませ。
まとめ：後悔しないために、リフォーム会社を先に探そう！
中古マンション購入＋リフォームは、スムーズな段取りが大切です。
ステップ1：「どんなリフォームをしたいのか？」プランを考える。
ステップ2：リフォーム会社を探す。
ステップ3：物件を探す。
ステップ4：物件の契約。住宅ローンの契約。リフォーム工事の請負契約。
ステップ5：引き渡しのあと、リフォーム工事開始。
ステップ6：リフォーム工事完了後、引越し～入居。
ポイントは、リフォーム会社を先に探すことです。
信頼できる会社を見つけておけば、その後のスケジュールに余裕が生まれます。
・リフォーム会社を先に見つける。
・リフォームは入居前に済ませる。
・引き渡し日＝リフォーム開始日」に段取りする。
・設備交換は15年が目安。
こちらのポイントを押さえることが大切です。
ぜひ後悔しないリフォームで、素敵な住まいを手に入れましょう。それでは、また！
中古マンションを購入時にリフォームする場合、スケジュールはタイトになるので早めの段取りが大切ですよ。